房地产企业债券篇1
因此，房地产企业能否获得资金保障，是否具备科学的资金结构与融资渠道，对房地产项目的顺利运行、房地产企业的健康发展具有重要意义。
一、房地产企业面临的融资困境
1、融资渠道单一
据相关统计数据显示，我国房地产开发的资金主要来自房地产商的自筹资金或其他资金。以开发角度为出发点，房地产行业的开发资金中，至少20%来自银行贷款；而其他部分则是自筹资金、预售收入，极少部分来自个人信贷转化。因此，房地产企业的运营，大多依赖银行的贷款，将房地产投资的信用风险、市场风险集中在商业银行，企业难以形成风险意识与管理机制。近年来，房地产企业的负债率越来越高，在新政策中，要求企业自有资金至少占投资总额的35%，但是在实际应用中，企业自有资金普遍在总投资额的20%以下，远远不符合要求。过高的负债增大了房地产企业的压力和风险，同时债权人风险也有所增加，降低了企业的融资水平。
2、股票与债券比例不平衡
在发达国家，市场债券融资约为股票的4倍左右。以世界整体发展水平，尤其是发达国家的情况来看，企业债券市场始终是证券市场的重要部分，无论是规模还是增长速度，远远高于股票市场。但是在我国，房地产企业发行的债券投资比例极低，形成不平衡的发展状况。因此，开拓房地产企业的债券市场，仍具有较大潜力与空间。
3、境外资金的利用率不高
由于我国证券市场的房地产上市要求较高，因此很多房地产企业一度看好海外市场，但是真正通过这一渠道实现上市与融资的企业屈指可数，主要还是政策支持力度不够、缺乏对国际规则的了解。
二、解决房地产企业融资问题的对策
1、构建多元化市场融资体系
目前，房地产企业如果想在沪深股票市场中发行股票，必须符合一定的资产规模、公司治理、盈利记录等要求。但是以我国房地产企业的实际发展情况来看，大多与要求不相符，因此通过上市来实现融资的条件尚不成熟。虽然股票市场中已经加设中小企业板，但是上市要求仍居高不下。即使未来的产业政策调整，给房地产企业的上市创造更多机会，也仅仅是少数大型房地产企业的融资渠道。因此，必须完善房地产企业融资的市场资本体系，给不同类型、不同规模的企业提供各种各样融资渠道，减少对高利息的银行贷款依赖，提高直接融资的比例，真正做到分散风险，促进房地产企业的健康、长远发展。
2、建立健全房地产企业债券市场
由于房地产企业的投资金额大、开发周期长，发行债券将成为其融资新渠道。但是出于一些原因，我国房地产企业的债券发行规模极小，仍需进一步改善。其一，目前我国对债券发行主体的要求较为严格，只有上市公司、国有公司、两个国有投资主体成立的有限责任公司才具备发行资格，同时对企业资本金、资产负债率、担保等要求严格；其二，利率管制政策不利于房地产债券发展。在利率政策中，规定房地产企业的债券利率不能比银行同期存款利率高出0.4，而在实际发行中则不得超过2.0，要求企业的债券利率不能比国债利率高，与市场经济原则严重不符。其三，当前我国缺乏企业债券的信用评价机构，评估结果缺乏客观性与可信性，不利于企业发展。其四，企业发行债券面临一定的利率风险，避险工具尚不健全。可见，为了确保债券融资成为我国房地产企业的未来融资渠道之一，国家应出台相关政策，保障房地产企业的债券发行资格，吸引更多剩余资金投入到房地产企业中，例如实行房地产证券利率的市场化、发展房地产债券市场体系、增加避险工具等。
3、发展国际融资业务
一方面，很多外资银行，如花旗银行、德意志银行等，在我国银行缩紧房地产投资的情况下，积极参入到房地产行业中。只要房地产企业的实力与信誉符合要求，再加上项目前景广阔，完全可以从外资银行获得贷款。另一方面，国际银团贷款也越来越普遍，主要由某一家或者多家银行牵头，组织更多银行的加入，在统一贷款协议的前提下，根据合同条件，向同一个借款企业发放贷款，即辛迪加贷款。这种融资模式的筹集资金额度较大、贷款时间长，可减少企业压力；同时国际银团对贷款用途限制不多，更加适合房地产投资。
房地产企业债券篇2
关键词： 融资模式 企业 房地产 矿业
一、 我国企业融资背景
改革开放以来，我国经济飞速发展，资本市场进一步开放，企业发展亟需资金支持。2008年来，我国为抵御国际金融危机投入四万亿资金进行宏观调控，其中不少流入房地产、矿产企业等特殊行业，成为行业发展的主要资金来源，必须通过多种渠道获得风险、数量匹配的资金。与此同时，基于国际对融资的经验，融资方式不当，比例失调将会造成全国乃至全世界的金融危机。在此情况下，探究这类行业中企业的融资模式、存在问题以及相关对策对企业的长远发展具有深远意义。
房地产、矿业的发展带动着建材、交通等多个行业，其本身的行业性质和资金密集的属性，导致其扩张对金融的依赖性不断增加，企业无法通过自身积累弥补项目对资金的巨大需求，必须通过多种渠道获得风险、数量匹配的资金。与此同时，基于国际对融资的经验，融资方式不当，比例失调将会造成全国乃至全世界的金融危机。2011年，我国国内生产总值达到47.3万亿元，其中房地产、矿业固定投资占国内生产总值的16%，相比自2005以来，房地产、矿业占国内生产总值约19%有所下降，但房地产、矿业对我国经济发展的影响仍具有举足轻重的地位。根据2012年中国统计年鉴公布的数据，2011年我国采矿业固定投资总额达到了1.18万亿元，，较2010年增长了746亿元，资金总额规模达到1.19万亿元，其中国家预算资金占10.3%，国内贷款占10.4%，外资资金占7.5%，自筹资金占84.5%。2011年房地产业投资规模达到了6.18万亿元，约为2008年投资规模的两倍资金总额规模达到10万亿，其中国家预算资金占1.1%，国内贷款占14.1%，外资资金占8.1%，自筹资金占45.7%。由此可见，自筹资金方式是融资的主要模式，其次以国内贷款为主，房地产、矿业企业的投资规模近几年有扩大趋势，企业对资金的需求也不断增加。
二、 房地产、矿业企业融资模式
1. 自有资金
企业在经营过程中产生利润，净利润部分作为企业的留存收益，股东的投入资金作为资本公积为企业发展提供资金支持，同时，企业的其他综合收益例如可出售金融债券的公允价值变动等作为所有者权益增加企业资金。企业的自有资金使用成本低，且资金为企业持有，持有期限受到的限制较小，但是由于房地产、矿业项目耗费资金额大、周期长，仅仅利用企业自有资金不能填补资金需求，故在融资中所占比例并不高。
2. 预售账款
预售账款融资是指通过预售产品获得资金，例如在房地产经营中，开发商将建设中的房屋预售给房屋承购人，承购人支付一定的定金或一定比例的房屋购买款项。在矿业融资中，企业通过预售矿产品，例如预售黄金以此为矿山开发提供资金，或者在通过对冲交易获得资金，规避风险。预售账款在企业财务报表中作为负债，增加了企业现金流，预售款的资金通常风险小，且利息低甚至无息，但是预售账款增加资金的力度有限，且受到市场行情的不确定性影响，企业必须要保证项目的顺利进行，避免产品交付违约导致的损失。
3. 银行贷款
企业通过银行贷款融资，融资形式通常包括信用贷款、担保贷款、抵押贷款以及质押贷款等。企业通过其信誉、其他企业担保或将土地、在建工程或以采矿权作为抵押获得贷款，目前国内少数银行（如：国家开发银行）允许企业使用探矿权抵押融资。银行贷款融资操作较为简单、融资额度较大、成本相对较低，但是银行的授信对象通常是经营情况良好、富有经营经验、信誉较好的中大型企业，对经营年限、注册资本、财务状况、营业收入规模、还款来源、抵押物价值等都有严格要求，同时对于项目自有资金比例有严格限制，只有配比足额项目资本金，才能获得相应的银行贷款。所以大多数中小企业通过银行贷款融资获得的资金有限。
4. 企业上市
企业上市融资是指企业通过向公众出资人出让企业所有权获得资金。股票作为企业股东对企业所有权凭证，是企业获得更多民间出资人资本的有效方式，公开发行是指发行人通过中介机构向不特定的社会公众广泛地发售证券。上市融资是目前国内企业融资的主要形式，发行方式包括IPO发行、配股发行、增发股票、可转债券等。上市股权融资作为当下外援融资的主要方式，对企业融资具有重要作用。但是近年来房价持续上涨，政府对为控制房地产过热对房地产企业上市条件进一步严格规范，部分企业的上市计划受阻，融资额度受限。
5. 引进外资
根据2012年中国统计年鉴的数据，外资融资在融资中仍占有不少比例。企业通过国际金融机构例如世界银行等获得资金，但是此类资金往往需要企业获得某些特许项目融资权利以及政府提供担保，获得资金的企业以大型企业为主，对中小企业很难通过引进外资融入资金，此种融资通常针对经济发展较慢的发展中国家，随着我国经济的迅速发展，国际支援型贷款会逐渐减少。由于除此之外，企业可以通过合资形式融资，外商入股作为企业的控股人或实际控制人参与企业管理经营，但长期以来为防止热钱过多流入房地产行业，加强对房地产市场风险的防范，抑制投机性投资，国家对外资投资房地产有诸多限制，商务主管部门对外汇流入类房地产项目、跨境投融资活动以及并购、股权出资等方式新设及增资的房地产项目的审批监管都越加严格。
6. 债券融资
企业债券融资是指企业通过发行债券筹资。公司债的类型主要包括担保债券、无担保债券、中期票据结构化票据、商业票据、直销票据、交易商承销票据等。担保债券是指企业通过房屋、土地、股票或其他资产作为担保品发行债券，土房地产、矿业企业将房屋、土地或矿产作为抵押品发行债券。无担保债券是指凭借发行人信用发行债券。票据形式作为一种企业的债务凭证，利率相对较低，只是目前国内票据等衍生品市场并不发达，筹资额度有限。
7. 其他形式
其他融资形式包括资产支持证券、私募股权、房地产信托投资基金等形式。资产支持证券市值以应收账款、贷款等作为标的资产发行证券，企业资产证券化可以通过以企业可产生稳定未来现金流的资产作为担保，通过金融市场出售债券私募股权是指向非公众出让股权获得资金，包括杠杆收购、夹层融资等。房地产信托投资基金是房地产融资的一种特殊基金，将流动性低的房地产投资转化为流动性高的信托基金出售给投资者。
三、 我国企业融资模式存在的问题
1. 融资渠道单一、融资方式过度依赖银行间接融资
虽然从2011年统计数据来看，房地产、矿业国内贷款仅占资金规模的15%以内，但是国内贷款仅仅指直接融资部分，矿业和房地产的间接融资资金中银行贷款所占比例仍然居高不下。以房地产业为例，购房定金以及按揭约有50%以上来自银行贷款，而自筹资金中主要资金来源于预售款收入以及抵押贷款等。由于银行授信在风险控制和监管都存在不足，过度依赖银行对我国金融体系发展增加了风险。例如受矿业或房价价格影响，资金链的断链或销售收入的回收不畅等将会影响银行还款，从而导致银行系统风险增加，国内金融体系不稳定。
2. 融资比例失调、股权融资比例不高
在企业融资手段中，股权融资比例不高，而企业上市股权融资形式作为融资的主要方式，上市资金无利息、资金使用时间长。以房地产业为例，截止2011年底，国内房地产企业个数约为8.8万个，其中能够通过上市融资的公司不到1%。由于上市条件严格、环节复杂、审批时间长，只有极少数企业可以上市，部分企业通过借壳上市融资，但总体看来，上市融资比例不高。同时，企业债券发行占融资资金的比例过低，企业债券发行具有利率低、数量大的优点，债券发行操作复杂、对企业要求高，企业债券发行对中小企业难以实现。
3. 企业信用、规模参差不齐
从行业发展来看，企业大小规模不一，参差不齐。从我国矿业企业上市情况分析，2013年7月，上市公司个数仅为132家；我国房地产上市公司企业仅有276家。企业发展规模参差不齐，部分小型企业信用不良、资金流无法满足经营周转。矿业、房地产业具有耗资大、周期长，企业发展具有规模经济的特性，企业规模小导致小型企业无法降低经营成本，而融资方式和数量又受到限制。
4. 国内法律不完善和政府政策障碍
我国资本市场起步较晚，衍生品发展不完善，许多融资手段也受到政策限制。例如房地产企业上市并不受政府支持。证监会对炒房、炒地、拥有闲置土地较多的企业实施暂停上市的政策。而我国私募股权、资产支持证券等其他渠道缺少完善的法律作为支撑，金融衍生品市场不成熟，企业难以通过其他方式融资。
四、 我国企业融资模式的对策分析
1. 加大银行监管力度、规范融资借贷程序
行业融资过于依赖银行，银行信贷作为融资的主要形式，加强银行融资途径的监管力度、规范资金借贷程序对我国金融市场健康成长具有重要意义。从贷款融资的直接融资与间接融资来看，除了对借款企业的经营条件等作出严格监管，在消费市场中对间接融资也要控制借贷风险，例如住房按揭贷款的利率、期限等，防止金融泡沫的产生和破灭造成的金融危机。
2. 鼓励上市融资、债券融资、私募股权等融资形式
企业融资形式单一，上市融资、债券融资的比例较小，不仅会增加企业运营资本的成本，甚至会造成企业融资机制的畸形。银监会、国务院等鼓励企业推行资产证券化等金融工具，加强资金的流动性管理，企业也应该借助政府推力，建立多元化融资机制，避免银行资金紧缩对行业造成的巨大冲击。
3. 支持并监管中小企业的发展
行业竞争有利于产品市场降低成本，并使得社会福利最大化。鼓励中小企业发展，避免行业内寡头或垄断十分重要，但是考虑到矿业、房地产企业的规模和耗资，在鼓励中小企业发展的同时，对发展状况不良，经营存在问题的企业要加大整治力度，避免其信用不佳造成的风险增加，但对于经营管理健康的企业要降低资产等融资门槛，鼓励其长足地发展。
4. 规范并健全金融法规制度
我国金融市场起步较晚，在法律法规制定上相对其他发达国家不成熟，我国应该借鉴欧美等国家在资本市场监管以及银监会、证监会等监管制度上的经验和相关政策，同时因地制宜，发展适合我国国情的政策制度和法律法规，避免引进的金融衍生产品在国内体制下成长畸形。
参考文献：
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[3] 聂志国.我国中小企业贷款困境与信用保险融资制度综述[J]. 吉林：现代营销，2013（4）.
房地产企业债券篇3
[论文摘要] 本文从我国房地产企业融资困难，融资渠道狭窄这一现状，并结合证监会推出公司债这种新的融资渠道的背景，分析了公司债发行利率市场化、资金用途限制少等主要特点，归纳了房地产开发公司发行公司债具有融资成本低、可优化企业资本结构等优势。
一、我国房地产企业融资现状
2007年8月14日，中国证监会正式颁布实施《公司债发行试点办法》（以下简称《试点办法》），这标志着中国公司债发行工作正式启动。众所周知，房地产开发行业是资金密集型行业，企业要想获得良好的发展，雄厚的资金支持是不可缺少的，但近几年以来，国家出台了一系列政策以加强对房地产行业的宏观调控，并实行偏紧的货币政策，利率不断上升且银行紧缩银根，开发企业获得信贷融资愈发艰难，企业只能通过其他融资渠道来获取必需的资金。在2007年，房地产上市公司通过股权融资募集得巨额的资金，但是自去年9月份以来，证监会对房地产上市公司股权融资进行了限制，开发企业股权融资的渠道也渐行渐窄，在2008年房地产开发企业将面临着严峻的资金考验。
同时,由于国家政策及我国资本市场不发达等因素影响,我国房地产开发企业主要是以信贷融资等间接融资渠道为主,辅以股权融资等直接融资渠道。在直接融资渠道中,股权融资占据着极大的比列,股权融资与债券融资的发展极其不平衡,这使得企业不得不承受着巨大的经营风险和较高的财务成本。且过于依赖信贷融资,加大了银行的潜在风险，不利于我国金融市场的稳定与发展。
二、公司债的主要特点
公司债券公司债是由企业依照法定程序发行的债券，是为筹措长期资金而向一般大众举借款项，承诺于指定到期日向债权人无条件支付票面金额，并于固定期间按期依据约定利率支付利息。根据证监会颁布的《试点办法》，笔者认为公司债主要有一下几个特点：
1.发行利率市场化。根据《试点办法》规定，发行价格由发行人与保荐人通过市场询价确定。这种定价方法与股票的定价方法相类似，公司债券同企业债券定价相比有了质的改变，公司债券价格能够在真正意义上实现了市场定价，让市场来确定发行利率。
2.融资资金用途限制少。当前我国房地产开发企业的主要资金来源信贷融资的资金用途被严格限定，同样，企业即使通过发行企业债券获得融资，其资金使用亦需得到政府主管部门的审批，不利于企业充分发挥资金的效用和改善资金使用效率。但《试行办法》中规定，发行公司债券募集的资金只需符合股东会或股东大会核准的用途和符合国家产业政策，限制相对较少，有利于企业根据自身的经营状况对资金的使用进行优化安排，降低财务成本和优化资本结构。
3.债券发行程序相对较简易。相对于股权融资，债券融资的程序相对比较简易，公司债券发行主要是看发行公司的盈利能力和偿债能力，同时，公司债发行可以采取“一次核准、分次发行”的做法，开发企业可以根据自身项目开发的资金的需要状况和市场状况来确定发行规模和频率。相对而言，债券融资更易发行，有利于降低资金成本和融资过程中的筹资费用。
4.资信评级作用体现。《发行办法》中不再强制规定需要商业银行的担保，评级机构的资信评级将成为投资者投资公司债券的重要参考依据，同时监管机构重视发行人的信息披露及发行公司债后的市场监管工作，并要求在公司债券有效存续期内，资信评级机构每年至少进行一次跟踪评级并及时公告发行人资信状况的变化情况。
三、公司债融资优势
正如上文分析，公司债融资方式同其他渠道相比拥有较突出的特点。现推出公司债这一融资渠道，将能够充分发挥公司债固有的优势，降低房地产开发企业对信贷融资的依赖，促进开发企业融资渠道多元化。在同其他融资渠道相比，公司债融资具有以下诸多优势：
1.公司债融资成本较低。目前我国商业银行三到五年期贷款基准利率为7.65％（含五年），五年以上贷款已调整到7．83％，而金地集团所发行的12亿元公司债的票面利率只有5.50%，不考虑筹资费用，金地集团每年估计可以节约两千多万的财务费用。因此同商业银行信贷融资相比，企业发行公司债可以节约相当多的财务成本。
2.拓宽融资渠道，优化企业资本结构。当前除了少部分企业实力较强能够上市进行股权融资以外，我国房地产开发企业主要还是以信贷融资为主，融资渠道比较单一。公司债券的推出，为房地产开发企业提供了在中长期内较为稳定的资金来源，有利于开发企业拓宽其融资渠道，减少对信贷融资的依赖，以优化企业资本结构，降低企业经营风险。
3.可避免因再融资而分散股权。在股权分置改革后，通过股权再融资会分散公司股东的控股权，且有可能会降低每股收益，并可能导致股价下跌。对于相对控股的上市公司大股东而言，股权再融资会直接削弱大股东的控股地位。通过发行公司债在获得企业所需资金的情况下，发行公司债融资更容易获得股东的支持。
4.发行门槛较低，融资对象较多。公司债的发行没有对资金用途等方面设定硬性指标，且公司债的发行也没有规定一定要由商业银行等担保人做担保，相对而言，发行公司债的门槛相对较低。由于公司债融资更加的市场化，公司债的融资对象更多，除了保险公司、基金等大型投资机构之外，商业银行及个人投资者均可能成为其融资对象，且不受原有股东条件的限制，较股权融资而言更有优势。
参考文献：
[1]叶剑:解读公司债[j].上海投资,2008年第3期
[2]万利闫金光:公司债：房地产公司融资新渠道.中国财经报,2007.10.30
房地产企业债券篇4
二是抵押银行债券式。在住房金融市场上有专门的抵押银行（mortgage bank），通过发行抵押银行债券筹集资金，再向他的客户发放住房贷款。抵押银行不是通过吸收存款来创造贷款的，因此不需要众多的银行网点，但是需要有一个比较成熟的债券市场。抵押银行债券主要有担保发行债券、抵押发行债券，信用债券和抵押信托债券等。抵押银行制度在德国最为发达，芬兰住宅抵押银行、意大利伦巴底省银行和抵押信贷银行也是这一类的抵押银行。美国、丹麦、瑞典、韩国和加拿大等国家也有这种抵押银行债券。
一、存款储蓄方式的内在缺陷和资产证券化的准备成本、收益以及时机
在存款储蓄方式下，商业银行等金融机构的负债是储蓄存款，具有中短期性质，其资产住房抵押贷款具有长期性，一般都在十年以上，因此资产和负债在期限上出现结构性倒挂，这种倒挂会导致商业银行面临流动性不足、资金周转不畅，问题严重时甚至发生挤兑风潮和支付危机。
解决问题的出路在于增加商业银行抵押贷款债权的流动性，把这种长期的资产变成流动性很强的资产。美国的住房金融市场在经历了上述结构性矛盾引发的一系列储蓄银行支付危机和破产风波后，进行了金融创新，在抵押贷款一级市场之外创造了一个资产证券化的二级市场，商业银行及时将抵押贷款债权卖断给特殊目的载体（special purpose vehicle），特殊目的载体再通过证券化，将所购买的债权转变成分割开了的和可流通转让的证券，出售给投资者。美国的这种抵押贷款资产证券化不仅解决了商业银行的资产负债期限结构上的倒挂，而且扩大了存款储蓄融资方式在住房金融市场上的份额，也促进了住房金融市场和住房产业的发展。但是，抵押贷款证券化需要很高的前期准备成本，包括证券定价、倍用增级、一级市场债权规模、证券化市场上作为投资的买方力量、会计准则、税收优惠、法律法规条款、证券市场环境、监管的制度安排、人才和技术上的准备。这些准备成本有的是短期性的，有的是长期性的。短期性的可以通过跨越式和爆炸性的发展来完成，长期性的则必须通过积累和消化才能解决。有的成本属于环境因素，有的属于制度因素，制度因素可以通过制度创新或改进来实现，但环境因素却是离不开一个培育和成长的过程。
我国的资产证券化面临基础脆弱、制度条件和环境条件缺乏的问题。有人认为我国缺乏大量、持续、长期和稳定的资金供给，即机构投资者的现状不能支撑资产证券化，一方面我国能够参与各种证券投资的机构投资者比较少，类似于国外那种典型的机构投资者之数量更少；另一方面，机构投资者能真正用于投资的资金规模也很有限。虽然我国已有8万亿元的居民储蓄存款和800多亿美元的外汇储蓄，但是由于抵押贷款证券化的复杂性和个人投资者自身各方面的局限性，我国的个人投资者更不可能成为大规模资产证券化稳定持久的主要投资者。也有人认为我国的资产证券化面临制度和环境障碍，存在信用限制、法律限制、市场环境限制、监管问题、人才和技术限制。还有人通过观察和分析美国住房抵押贷款二级市场，认为我国一级市场的交易规模不大（到2000年底，住房抵押贷款仅占gdp的4%，并且限于沿海地区的少数发达地区），不足以形成足够的债权集合来形成证券化的“资产池”（asset pool）。而且对证券定价等实务问题的研究不够充分。国有商业银行也并未出现流动性不足的资金瓶颈制约。事实上，大部分商业银行目前只对不良资产证券化感兴趣，个人住房抵押贷款相对于其他资产来说还是优良资产，不仅能给银行创造效益，还能优化资产结构，而且违约率很低（目前仅为0.3%），所以商业银行对住房抵押贷款证券化热情不高。另据统计，截至2001年底，我国个人住房抵押贷款余额总计6380亿元，分别仅占到当年gdp和银行信贷的7.9%和6.6%.在实行抵押贷款证券化的发达国家，银行抵押贷款余额与银行信贷余额的比例通常是30%到40%，可见我国住房抵押贷款的规模显然还不够。
存款储蓄和抵押贷款证券化、抵押银行债券都是达到发展我国住房消费金融市场和住房产业，发展我国债券市场三重目的的两种手段。但是，由上所述，现在在我国实行抵押贷款资产证券化不仅前期准备成本很高，所带来的收益小，而且我国证券化的时机也不成熟。所以目前主要不是在抵押贷款一级市场之外创造一个二级市场，实行资产证券化达到三重目的，而是在于除了继续壮大抵押贷款一级市场之外，要努力发挥另一种手段的作用，即发展抵押银行债券。抵押银行发行抵押银行债券筹集住房贷款资金，恰好不仅前期准备成本小，收益大，而且不存在时机问题。
二、抵押银行债券的优势分析
（一）成本分析
抵押银行筹集的资金和发放的贷款都是长期性的，资产和负债的期限结构对称，所以抵押银行不仅很好地衔接了债券市场和长期借贷市场，而且不存在存款储蓄制度的内在缺陷。同时，我国现有债券市场的发展程度基本上可以支持发行抵押银行债券，其优势在于：避免了证券化那样的高准备成本和时机成熟问题；不存在证券化那种很复杂的定价问题（如：提前还款模型和期权调整价差法）；无需一个抵押贷款一级市场来支撑；在人才和技术上没有特别要求；现有的税收政策、会计准则和监管主体完全适用；在法律法规上，只需对抵押银行和抵押银行债券做出有关的法律界定即可。由于抵押银行债券不仅适合机构投资者，同时因为对投资者的投资技术没有较高的要求，所以也完全适合广大中小投资者，因此，抵押银行债券有足够的、持久的和稳定的资金供给。
我国的债券市场自1981年财政部正式发行国债以来已经发展了二十多年，尤其是近几年来发展十分迅速。发行方式和承销程序越来越规范；实行一级自营商制度；交易品种增加较快，包括政府债券、企业债券、金融债券公司债券、可转换公司债券和可赎回债券等。市场发行主体和参与者迅速扩大，当前我国债券市场的发行主体包括政府、金融机构和企业等；市场交易主体包括居民、企事业单位、非银行金融机构和银行机构等在内。债券交易系统、登记、结算和托管等基础设施建设加快；市场交易规则日趋完善；市场规模不断扩大，现在主要有证券交易所上市交易的债券市场和银行间债券市场两大市场；债券市场化程度显著提高。与此同时，为了完善资本市场结构和进行我国金融体系第三阶段的改革，我国将大力发展债券市场，由此采取的有关举措更将为抵押银行债券的发展创造良好的条件。
（二）收益分析
1.通过完善住房消费金融市场，实现住房投资的大众化和机构化，进而促进我国房地产业进一步发展。住房业是我国国民经济发展的主导产业之一，它不仅可以带动住房消费和扩大内需，还可以通过产业关联性带动建筑材料、装饰材料和服务业的发展。同时，住房是我国居民的生活必需品之一，居民的住房水平是居民生活水平和富裕程度的一个重要反映指标。抵押银行通过发行抵押银行债券不仅可以将小额的闲散的资金集合起来，而且也可以吸收机构投资者的投资资金，然后再放贷给需要住房融资的人，这样实现了住房投资的大众化，扩大了住房消费容量。同时这种直接融资方式融资迅速，成本低，数额大，期限长，能很好地满足居民住房消费贷款的需要。居民的住房消费会带动和刺激住房的生产，从而促进房地产业的更大发展。根据国家统计局投资统计司的资料，我国房地产业有着广阔的发展空间。我国城镇居民人均居住面积还有待提高，2000年底我国城市缺房户有156万户，其中人均住宅面积4平方米以下的住房困难户还有34.6万户，640个城市尚有2200多万平方米的危房需要改造。在“十五”期间大约有1350万对新婚夫妇需要住房。此外，我国城市人口每年大约净增800万人左右。另据建设部的消息，新世纪前5年，我国住房建设的发展目标是：全国城镇新建住宅27亿平方米；农村新建30亿平方米。由此可见，我国住宅消费市场潜力巨大。无论是从我国具体实际还是国际实践经验来看，一个如此巨大的市场，仅仅依靠存款储蓄制度和我国目前的公积金制度是满足不了住房消费金融市场上的融资需要的，也带动不起住房产业的壮大。我们必须要利用另外一种主要融资方式，即抵押银行债券。
2.有利于推动我国融资方式的非中介化和国民经济的证券化。西方经济学者rybczynski将直接融资和间接融资相互发展过程的关系分为下列三个阶段。第一阶段是以银行间接融资占主导地位的“银行主导”阶段，银行通过吸收存款，然后向企业和家庭发放贷款。第二阶段是金融市场直接融资占主导地位的“市场主导”阶段。该阶段以初级证券化为典型特征，企业通过在金融市场上直接发行票据、债券和股票实现融资，产生金融业上的脱媒现象（disinterm ediation），即融资的非中介化。第三阶段是“强市场主导”阶段，仍以金融市场直接融资为主，并且继续侵蚀间接融资的传统阵地。该阶段以二级证券化（即资产证券化）为主要特征。我国金融市场显然还没有发展到“强市场主导”的第三阶段，但是融资的非中介化趋势正在发展之中。抵押银行债券是属于典型的初级证券化，因此它的发展必将促进我国金融业的脱媒，也将促进我国金融市场的升级，从而提高国民经济证券化率（指证券市场总市值与国内生产总值的比率）。目前我国国民经济的证券化水平还很低，1999年证券化比率是33%，流通市值占国内生产总值的比率是8.25%.而1996年美国的证券化水平是115.6%，英国是151.9%，新加坡是159.7%，日本是67.2%，澳大利亚是79.5%，泰国是53.9%，印度是34.4%.
3.增加投资者的投资品种，进一步促进我国的储蓄分流。从微观上来说，抵押银行债券作为一种金融工具，因为有银行信誉、个人财产抵押、政府的担保或者其他形式的债权保证，安全系数高，信用等级一般与政府债券一样，都为aaa级。抵押品住房具有增值保值的投资作用，尤其是在通货膨胀时期。利率通常比政府债券高，因而投资收益率比较高。交易很活跃，可以随时转让。抵押银行债券还有很多不同的档级，可以满足投资者的不同投资需求，所以对投资者来说它是一种优异的投资产品。从宏观上来看，抵押债券的发行意味着居民储蓄向投资转化的渠道增多，有利于我国目前储蓄分流的进一步发展，防止储蓄的沉淀，居民的储蓄转变为生产性投资，提高了资金的使用效率，也不会造成证券市场上的泡沫。同时，储蓄分流是一种金融深化，而金融的深化提高了国民经济的金融化程度。
4.推动债券市场的发展，进而扩大和完善资本市场。目前我国债券市场地进一步发展面临以下主要问题：规模不够，目前债券余额只占gdp的24%；各种债券的发行量严重不平衡，国债和政策性金融债券占主导地位；债券品种单一；流动性差和市场需要改革与创新。抵押银行债券作为债券市场和住房消费金融市场中的一个重要品种，它的产生与发展不仅是我国金融体系第三阶段改革的重要内容，也是债券市场的改革与创新的要求和表现，而且有利于改变目前债券市场发展中的不足，推进债券市场的发展。虽然抵押贷款证券化同样也能促进债券市场的发展，也是成熟债券市场的重要组成部分，但是因为我国金融体系还没有发展到上文所述的“强市场主导”阶段，而且抵押银行债券目前具有相对于抵押贷款证券化的明显优势，所以我们不应急于把证券化债券作为第三阶段改革和债券市场发展的重点。当股市出现较大规模的下跌，使股票投资收益率或安全性降低时，股市资金就会大规模撤出。又因为债券市场的发展相对于它在资本市场中的地位和股市的发展来说处于弱势，所以流出的资金最后只能流入银行，变成银行储蓄。而由储蓄带来的银行贷款主要是向企业提供短期性流动资金，即使提供长期贷款也主要是面向大型企业，并且附带有限制性条款（包括一般性、例行性和特殊性条款）。可见股市和债市在发展上的这种不平衡导致股市的波动对直接投融资市场和资本市场的影响太大。更重要的是，问题还在于我国股市的发展虽然一直很快，但一直不规范和不健全。这种不规范很容易造成股市的大幅波动。即使今后我国股市规范健康地发展，股市的波动也是不可避免的。首先是企业业绩波动与分化比较大，企业业绩和生存的变化莫测决定了股票价格和股市指数是波动型的；其次，因为人民币不是世界货币，一旦汇率水平受到国际投资者怀疑，加之我国稳定汇率的政策操作空间有限，这种怀疑会很容易带来股市的波动。股市的波动明显会影响股市投资收益率的变化。因此，我国必须有一个与股票市场的发展比较对称的债券市场来调节储蓄资金在股市和债市之间的流动以及在资本市场和货币市场之间的流动。抵押银行债券作为债券市场上一个极为重要的品种，它的发展有助于改变我国股市与债市发展上的不平衡，并且也有利于凋节储蓄资金在金融市场上的流动。
三、抵押银行债券的制度安排
（一）抵押银行机构的设立
抵押银行是抵押银行债券的发行主体，因此设立抵押银行是抵押银行制度的重要一环。从国外的实践来看，抵押银行一般是其它金融机构的附属机构，所以我们可以在我国现有金融机构的基础上考虑抵押银行的设置。根据抵押银行的所有者之不同，本文认为以下几种模式很值得考虑。
模式一：国内的商业银行组建自己的附属机构抵押银行
虽然抵押银行不需要众多的银行网点来吸收存款作为贷款资金来源，但是，抵押银行需要借助于广泛的银行网点把住房贷款发放给分散的住房资金需求者。而商业银行不仅有广泛的网点和分支机构，而且还有众多的客户渠道。同时，抵押银行的贷款还可以与母公司商业银行的住房贷款（一般是中短期贷款）形成组合贷款，这样整个集团公司通过这种“一站式”服务更好地满足了借款人的资金需要，在住房金融市场也尽量实现了最大化收益。当然，随着网络经济的发展，抵押银行可以通过互联网受理贷款申请，一定程度上会减少对银行网点的依赖。
模式二：由几家商业银行联合出资成立抵押银行
这种模式下的抵押银行资本雄厚，信誉等级更高，从而可以降低发债的利率，实现低成本融资，有利于资产的扩大。同时，抵押银行也相当于可以利用投资各方之商业银行的客户渠道和银行网点来推销住房贷款。这种模式有点类似于前面提到的在美国有几家银行联合成立发行抵押银行债券的财务机构。
模式三：商业银行与保险公司联合出资成立
一个成熟的住房抵押贷款市场，离不开保险公司的参与。例如：美国规定贷款成数超过80%，必须由保险公司担保，不足80%的则鼓励保险公司参与；英国的保险公司保险借款人的支付能力；澳大利亚的保险公司保险因借款人违约给贷款机构带来的损失；日本规定住房借款人必须购买人寿保险；香港的按揭证券公司为贷款人提供保险。保险公司的参与可以提高贷款成数，扩大消费容量，降低抵押银行等住房贷款机构的贷款风险，最终促进住房金融业的发展。所以商业银行和保险公司共同出资设立抵押银行，可以使抵押银行享受两者在住房金融市场上的资源优势。保险公司因此而进入住房贷款市场，商业银行因此而找到一种新的筹集住房资金方式，降低了贷款风险，进一步扩大了住房贷款。
（二）抵押银行债券业务经营和操作上的制度安排
在债券品种上，除了发行固定利率等普通抵押债券外，还可以借鉴我国发行可转换债券和可赎回债券的经验，发行可转化抵押债券和可赎回抵押债券。这两种债券是抵押银行债券中很重要的品种。可转化抵押债券是指抵押债券持有者可以在债券到期时要求发行人还本付息，也可以要求购买住房，投资抵押债券的本息转换为住房预付款，根据债券本息和预付款的差额，抵押银行对债券持有人多退少补。这意味着债券到期时投资转换为住房投资或者是住房消费。可赎回债券是指在抵押债券上附加提前赎回条款。抵押银行有权在发行一段时间后按约定价格赎回部分或全部债券。这样当市场利率降低时，抵押银行会行使赎回权，偿还以前发行的高利率债券，再按当前的低利率发行新债券借人资金。可赎回债券大大降低了抵押银行负债的利率风险和期限风险，也降低了其住房抵押贷款的利率风险和期限风险。此外，抵押银行通常只能就房产价值的60%进行债券融资。所以，在有保险公司参与住房贷款市场和抵押银行的资本充足率较高时，抵押银行可以发行信用债券。当住房贷款需求大于资金供给时，在一定条件下抵押银行可以通过货币市场获得短期融资。在发行方式上，可以借鉴美国联邦住房贷款银行统一债券的做法，短期筹资循环不断，新老交替，这样短期融资也就变成了长期融资，负债和资产期限结构还是对称的，不会出现资产负债的结构性倒挂。
因为住房在居民生活中占有非常重要的位置，住房产业又是我国的主导产业主一，所以在抵押银行的制度安排上，政府还应该对抵押银行债券的筹资收入实行税收优惠，或者政府在债券发行上提供担保，也可以由政府引导建立抵押银行债券担保基金，从而增加债券的信用等级，降低抵押银行的筹资成本，政府相当于只以或是负债的形式或是少量财政资金就实现了自己在住房产业上的相关利益。
（三）法律法规的安排
抵押银行是通过发行抵押债券筹集资金和发放住房贷款的银行机构，是一个自主经营，自负盈亏的企业法人，因此有必要制定一部专门的（抵押银行法），对抵押银行的设立、变更和撤销，经营和管理，专业化原则，抵押银行债券等诸多方面做出严格的法律界定，并且把上述有关的制度安排上升为法律的意志。同时，因为抵押银行发放住房贷款，所以也必须遵循人民银行颁布的（贷款通则）。严格限制经营范围和实行专业化经营是抵押银行制度成功的重要保证，也是德国抵押银行制度成功的重要经验之一。
（四）加快利率市场化的改革，扩大利率市场化的覆盖范围
抵押银行债券是利率产品，对利率的过多限制使得不同债券的投资价值和风险难以得到有效实现。此外，人民银行货币政策司司长戴根有认为，随着外资金融机构进入我国，带来的新型经营方式和金融产品将使中央银行在与其博弈中处于不利地位，这种不利地位将促进利率市场化。除了利率市场化外，也还需建设一个全国债券市场而形成真正反映以市场供求状况为基础的市场化利率。社科院的李扬博士认为，我国债券市场已基本上实现了利率市场化，如国债和政策性金融债券的发行，未来要做的就是扩大市场化的覆盖范围，井且鼓励银行发行和购买债券，这意味着我们需要在发行抵押银行债券时借鉴和参照国债的发行方式。
「参考文献
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[7]登华。戴根有：债券市场发展空间广阔[n].经济日报，2002-4-29.
房地产企业债券篇5
那么投资高收益债券有何技巧？
首先要搞清楚发行高收益债券的公司情况。发行高收益债券的公司总体上可分为五类：第一类，新兴公司（risingstar），因其缺乏经营历史与雄厚资本以至于未能达到投资等级的要求。第二类，前蓝筹股公司，或称坠落的天使（fallenangle），因遭遇困难，如市场需求转变、经济衰退或新竞争者的加入，而导致信用等级下降。第三类，因合并而需要大量资金的企业。第四类，希望降低本身的债务负担而发行较为有利的新债券的企业。第五类，新兴国家的企业，其信用等级未达到投资等级的标准
其次，实际操作中要注意如下五点：1、控制投资比例。防御型投资者的债券投资比例最好在25%和75%之间。2、看公司流动性风险。当一个公司的货币资金与其短期债务的比值小于1时，这个公司将有可能面临流动性风险。3、看公司偿债风险。你通过比较城投债、一般地方债余额之和与地方可支配财政收入的比值来判断一个地方政府的负债水平。当比值大于70%时，意味着这个地方政府的偿债风险较高。4、投资可分离债。可分离债的交易难度大，但企业资质整体较好，并且票面利率往往高于多数企业债。5、实行投资组合，分散投资风险。假设一个高收益债组合中有10只债券，它们的价值等额，如果有1只债券违约了，那么只要这10只债券的票面利率高于10%，整个组合仍可以是不亏损。
买债券，从本质上来说，与你把钱借给一个人是一样的，最重要的就是看这个人是否有信用，他是否能在约定时间内，还得起这笔钱。你最关心的问题，应当是借贷主体是否有足够的能力、足够的信用还你这笔钱。从这个角度看，债券的信用，取决于最终的偿付能力，而偿付能力取决于现金流收益。
偿还能力的分析有宏观与微观之分。宏观上，什么因素会触发债市风险？当然是经济环境。历史经验显示，经济减速，通胀下行时，往往是债券投资的好时机，在货币政策微调放松的背景下，市场流动性出现好转，企业的信用环境也会逐渐改善。
微观上，评估债务风险与选股有几分相似，主要看公司未来产销能力、资产负债表、现金流。与选股侧重成长性的逻辑稍有不同，债券主要看债权主体未来几年现金流会怎么变化。机构对各类债都有自己的评估体系，会根据不同指标进行打分，其中，未来现金流、公司治理结构、可持续经营能力这三项权重最大。
高收益债往往意味着更高的风险。美国1977年高收益债券市场形成以来，年违约率大致在3％至4％之间。那么，投资高收益债的关键就是衡量债券的潜在风险，最大程度上避开3%至4%的陷阱。从上述五类发行高收益债券公司中不难发现发现，国内主要有房地产债、城投债、可分离债、高科技民营公司债、这4类高收益债券具有高收益特征，但风险与安全边际各有不同。下面就这4类债券展开分析。
一、房地产债
房地产债风险要点：现金偿付能力不足、无法销售存货。
债券的利率也可以通过供求关系来解释。公司发债的需求越大，愿意付给投资者的利率就越高。那房地产公司为什么会有如此大的发债需求？原因有三个。
首先是缺钱。房地产开发是一项投资大、运作周期长、需要大量资金做后盾的差事，而这些资金靠房地产公司自己的钱是远远不够的。招商证券的一份报告显示，今年3季度，房地产公司债券发债主体扣除预收账款后的资产负债率平均约为61%，比2010年末高2个百分点，更明显高于2008年底的水平。
其次是借不到钱。随着政府的信贷紧缩政策，向银行借钱正变得越来越困难。
最后，房地产公司通过银行借来的钱在使用上还会受到诸多限制。比如银行贷款不可以用作项目资本金；此外，银行贷款的周期往往与项目周期相匹配。比如，土地储备贷款不超过2年，房地产开发贷款大多为2年，而普通商品房的开发周期为2年左右，意味着房地产公司的项目一拿到钱就得拿去还债。一旦房价下跌、成交量萎缩，项目到期后卖不出去，就很容易面临流动性风险。
总结起来，房地产公司既有借钱需求，又更倾向于发债，因此可以提供更高的利息。
据Wind资讯，在172只公司债中，票面利率超过7%的有36只，其中16只是房地产公司债券，包括票面利率债券利率9.00%的08新湖债。
房地产公司最大的风险就是还不上债。我们可以通过货币资金与短期债务之比这个指标来判断一个房地产公司在短期内会不会出现债务危机。这个比值越小，说明房地产公司手里的现钱用于偿还短期债务的能力越弱，风险也就越大。比如09东华债，这一债券的发债主体是上市公司东华实业。该公司今年3季度的数据显示，它所拥有的货币资金只能覆盖约50%的短期债务，资金非常紧张。而当一家房地产公司资金紧张时，公司的可售项目、土地资产会成为重要的备用流动性来源。简单地说就是假使你没钱，但能很方便地把这些资产变现，也能还上债。此时，投资者要做的就是分析这家公司的备用流动性变现的能力。公司项目和土地主要位于江门和三门峡，属于地区经济实力不强的二、三线城市，购房需求波动很大，项目销售就可能会比较困难。
相比之下，09富力债的发债主体公司偿债能力就很出色，这也是为什么这只债券受到青睐的原因。
房地产企业债券篇6
一、发行企业债券的基本规定
（一）企业发行企业债券的条件
企业发行债券是有条件限制的，并不是可以随心所欲地滥发企业债券。一般认为，商业性的经营公司、中介企业、服务行业均不适于发行企业债券。全民、集体大、中型生产性企业才可以成为发行企业债券的主体。具体地说，企业发行债券必须具备以下五个条件：一是企业规模达到国家规定的要求；二是企业财务会计制度符合国家规定；三是企业具有偿债能力；四是企业经济效益良好，发行企业债券前连续三年盈利；五是所筹资金用途符合国家产业政策。发行债券的企业必须是能够自觉遵守国家法律与政策的企业，必须是中央或地方欲重点扶植的企业及其重点项目，所筹集资金用于国家支持的产业，而且有利于国民经济的发展。当然，发行债券的企业必须具有相当的偿债能力，即以其资产作为到期偿还债券本金和利息的后盾，如系小型企业，或者已经资不抵债，就不符合发行债券的基本条件，如即使已经发行债券，该发行行为也应认定为违法。
（二）企业发行债券的限制
企业发行企业债券所筹资金应当按照审批机关批准的用途，用于本企业的生产经营。条例还规定，企业发行企业债券所筹资金不得用于房地产买卖、股票买卖和期货交易等与本企业生产经营无关的风险性投资。这应当说是对企业获取债券资金后如何使用资金的限制性条款，要让企业明白债券款到手后并非可以随便支配、处分，必须按照申请、批准的用途适当使用资金，不准许作风险性投资。这种限制，一方面是为了确保企业正常生产、经营所需资金之弥补，能够保持企业有良好的发展势头，不至于前三年盈利，得到一大笔债券款后反而生产陷于停滞，或者出现亏损等不应有的局面。另一方面是防止企业作与企业正常生产经营无关的风险性投资，防止债券款的无谓流失，免得给购券人（或持券人）造成不应有的经济损失。根据条例规定，企业发行企业债券的总面额不得大于该企业的自有资产净值。该规定是为了防止企业发行债券后包袱过重，一旦发生生产、经营亏损，则很可能导致企业的破产和倒闭。该条例还规定，企业债券的利率不得高于银行相同期限居民储蓄定期存款利率的40%.该规定是从防止企业发行债券可能影响国家金融秩序的角度为出发点的，从而避免企业在发行债券过程中不切实际地随意制定债券利率，扰乱国家正常的金融秩序。该条例还规定，企业发行企业债券用于固定资产投资的，依照国家有关固定资产投资的规定办理。企业发行债券一般分为短期和长期债券，用于固定资产投资的发债企业，其将券款投入固定资产后，往往见效益时间较长，收回成本速度较慢，固有必要严格审批手续，防止企业将资金随意投入固定资产，增加持券人的负担。
（三）发行企业债券的审批
根据条例之规定，企业发行企业债券必须按照本条例的规定进行审批，未经批准的，不得擅自发行和变相发行企业债券。中央企业发行债券，由中国人民银行会同国家计划委员会审批；地方企业发行企业债券，由中国人民银行省、自治区、直辖市、计划单列市分行会同同级计划主管部门审批。凡是未经审批，或审批手续不完备的，比如只有人民银行批准，或只有计委批准，或尽管有两个审批单位的审批手续，但该两单位不符合文件规定，即不是省、自治区、直辖市、计划单列市以上的部门审批，即应当认定发行企业债券未得到依法审批，该发行企业债券行为应认定为违法。
二、发行企业债券的法律责任
（一）发行企业债券的责任
发行企业债券要遵守法律、法规和政策之规定，否则，就应承担法律责任。根据条例第二十六条规定，未经批准发行或者变相发行企业债券的，以及未通过证券经营机构发行企业债券的，责令停止发行活动，冻结并责令退还非法所筹资金，处以相当于非法所筹资金5%以下的罚款。第二十七条规定，超过批准数额发行企业债券的，冻结并责令退还超发部分或者核减相当于超额发行金额的贷款额度，处以相应于超额发行部分5%以下的罚款。根据1993年4月11日国务院国发[1993]24号“关于坚决制止乱集资和加强债券发行管理的通知”第四条之规定，公司、企业债券及其他任何形式集资的利率都不得高于同期国库券的利率。根据条例第十八条之规定，企业债券的利率不得高于银行相同期限居民储蓄定期存款利率的40%.所以，条例第二十八条规定，超过本条例第十八条规定的最高利率发行企业债券的，责令改正，处以相当于所筹资金金额5%以下的罚款。条例第三十六条还规定，发行企业债券的企业违反本条例规定，给他人造成损失的，应当依法承担民事赔偿责任。
（二）购买企业债券的法律责任
根据条例第二十九条规定，用财政预算拨款、银行贷款或者国家规定不得用于购买企业债券的其他资金购买企业债券的，以及办理储蓄业务的机构用所吸收的储蓄存款购买企业债券的，责令收回该资金，处以相当于所购买企业债券金额5%以下的罚款。按照本条规定，专项资金不得挪用，如已挪用于购买企业债券，按规定也必须立即收回。其实，对于发行企业债券的企业和经销机构来说，他们本身并没有过错，有过错的就是购买债券的企业，如强令从发行企业和代行机构那里收回资金，也未见得公平。似应考虑由购买企业将债券转让给他人，尔后再从他人处将资金收回。
（三）未按批准用途使用资金的责任
条例第三十条规定，未按批准用途使用发行企业债券所筹资金的，责令改正，没收其违反批准用途使用资金所获收益，并处以相当于违法使用资金金额5%以下的罚款。发行企业债券所筹集资金，在申报发行时其资金用途已经确定，不允许随意改变使用用途，条例第十二条的规定很清楚。
（四）承销和转让企业债券的法律责任
条例第三十一条规定，非证券经营机构和个人经营企业债券的承销或者转让业务的，责令停止非法经营，没收非法所得，并处以承销或者转让企业债券金额5%以下的罚款。对此，条例第二十三条作出了明确规定，非证券经营机构和个人不得经营企业债券的承销和转让业务。也就是说，企业不能滥发债券，不得滥用所筹集资金，也不能委托没有经营发行债券主体资格的单位和个人经营和转让企业债券，无权经营的单位和个人如违反了规定，则要承担法律责任。
（五）有权处罚的机构及其职权
根据条例之规定
，有权作出处罚决定的是中国人民银行及其分支机构。对违法单位的法定代表人和直接责任人员，中国人民银行及其分支机构，有权作出给予警告或者处以一万元以上十万元以下的罚款，构成犯罪的，依法移交司法机关追究刑事责任。条例还规定，地方审批机关违反本条例规定，批准发行企业债券的，责令改正，给予通报批评，根据情况相应核减该地方企业债券的发行规模。条例第三十五条规定，企业债券监督管理机关的工作人员、的，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。这主要是指审批发行企业债券的机关，其工作人员在具体审批时把关不严，有的甚至可能与发行债券的企业人员勾结在一起，对不该予以批准的作出了批准决定，或者不该批准那么大数额的却也作出批准决定，对这种渎职或失职行为，均应依法予以处理。
三、企业债券纠纷的特点及其原因
企业发行企业债券的报告得到批准后，即应在各大新闻媒体上进行公告，刊登债券发行章程，包括介绍企业基本情况，发行债券规模和办法，还本付息时间、地点等。尔后由批准发行债券的机构批准的债券经营机构，以发行的方式发行，或以包销的方式进行发行。发行商扣除必要的费用及费，或者包销费用后，将所筹集资金交给发行企业。发行企业在债券到期后，负有还本付息的义务，但往往根据约定，债券即将到期时，发行债券企业应提前数日将债券本息交给发行机构，由发行机构代其兑付持券人的债券本息。也可由发行机构先承担向债券持有人履行还本付息责任，之后发行机构再向发行企业追索。
（一）企业债券纠纷的特点
当前，基本上是由发行企业债券的证券经营机构提起追索诉讼。往往是因发行债券的企业不能按照合同约定的时间、金额，将应当支付给债券持有人的资金交给证券经营机构，而导致证券经营机构无法兑付企业债券的本息。当然证券经营机构即使有钱，也不愿意自己垫付这批资金。由于企业债券动辄几千万元，甚至有的还上亿元，如发行企业债券的证券经营机构代垫这笔资金，将很容易宣告证券经营机构破产。在我国的资金市场中，国库券的利率是比银行利率要高的，国库券到期兑付，有国家财政和银行作为保障，人们自然不会惊慌；而企业债券的到期兑付，靠什么作信用呢？有的根本没有有效担保，有的即使有，也往往要打官司，否则担保人是不会轻易承担责任的，等打完了官司，也要一两年过去了。由于债券利率与银行利率相比，债券利率要比存款利率高出许多，按国务院规定，最高可以高出40%.这样必然会对广大群众产生某种吸引力，导致大量闲散资金流向债券市场。老百姓往往难以从实质要件审查债券是否可靠，而仅从表面上看，既登了报，又由证券经营机构发行，有的甚至还由银行的储蓄网点发行，肯定万无一失，不知不觉就掉进圈套。在购买企业债券时，不论是公民还是法人，一定要了解发行企业债券的章程，担保单位是否有实力，是否真实担保，以避免上当受骗。
（二）企业债券纠纷产生的主要原因
从1993年和1994年的国务院一系列文件分析看，当时国务院大力支持发展债券市场，支持各种方式的集资。从国发[1993]24号和国发[1993]62号文件看，虽然冠以“关于清理有偿集资活动”，“关于坚决制止乱集资”，“坚决制止乱集资问题”等，但从其内容看却不是这样的。
第一，处理不坚决。比如国发[1993]24号文件中规定，“各级人民政府和各有关部门必须立即采取有力措施，坚决制止各种违反国家有关规定的集资。任何地区、部门、企业等单位和个人，一律不得在国务院有关规定之外，以各种名义乱集资；对已搞的高利集资，要分别不同情况，予以妥善处理”。该规定中提到的“违反国务院有关规定”指的是什么规定，有什么具体的规定？“予以妥善处理”又给人们留下了较大的余地，各地政府均可把自己的集资行为解释为不同情况，可予妥善处理的情况，所以这对规范资金市场是极为不利的。
第二，名为制止，实为鼓励。国发[1993]24号文件指出：“企业短期融资券暂不纳入国内证券发行计划，其发行规模和管理办法，仍按人民银行的有关规定执行，期限严格按三、六、九个月掌握，所筹集资金只能用于企业临时性、季节性流动资金不足，不得用于企业的长期周转和固定资产投资。凡期限超过九个月的企业短期融资券，一律纳入地方企业债券发行计划”。这一规定实际说明企业发行债券受条例限制，而发行三、六、九个月的短期融资券却是很灵活的，仅受人民银行的有关规定的制约，而人民银行的规定是否就能制约住企业呢？一般认为，政府管企业，银行通过什么职权管企业？还不是企业想怎么发行融资券就怎么发行？再说，一旦超过九个月，国务院还能给企业圆一个场子，又一下子纳入了地方企业债券的发行计划，岂不都可以采取这个办法，倒都可以混个名份？这名义上是限制企业乱集资、乱发债券，到最后又给企业发行违法债券找出路，或为其合法化制定依据。这到底是制止乱集资，还是鼓励乱集资？
第三，名为清理和制止，实为依法照章可以集资。国发[1993]62号文件规定，“下列集资活动，可以依法照章进行：（一）股份有限公司依照《股票发行与交易管理暂行条例》（国务院令第112号）及有关法规发行股票，依照国家体改委《定向募集股份有限公司内部职工持股管理规定》（体改生[1993]114号）发行内部职工股；（二）企业依照《企业债券管理条例》（国务院第121号）发行企业债券，依照中国人民银行有关规定发行短期融资券；（三）金融机构依照《国务院关于加强股票债券管理的通知》（国发[1987]22号）和中国人民银行有关规定发行金融债券；（四）各有关单位依照《国务院关于进一步加强证券市场宏观管理的通知》（国发[1992]68号）和中国人民银行有关规定发行投资基金证券、信托受益债券。任何部门和单位不得以国家财政拨给的资金、有专项用途的预算外资金、银行贷款和拆借资金参与本条例所列各类有偿集资活动。”以上规定，实际是对以前所允许发行企业债券、短期融资券等发行活动的确认和支持，仅是该文件开始时称有偿集资活动一律暂停，但却未讲一律禁止或彻底废止，却也充分肯定可以继续发行依法照章的四种集资活动，而恰恰这四种集资活动缺乏予以配套的细致化、条文化的严格规定。
在近年来暴露出的许多问题，诸如由于对发债审批机构授予的审批权限过大，国家对债券市场的监管约束不力，以及地方政府直接或间接发行债券，根本不进行正常审批，加之发债企业缺乏诚实信用，根本不按规定用途使用资金等，均是导致债券纠纷的直接原因，这不能不引起我们的重视和思考。
四、几类企业债券纠纷案件的认定与处理
审理企业债券纠纷案件，应当按照发债当时的国家法律、法规、政策之规定，本着实事求是的原则，查明案件事实，分清案件是非，公平、合理地确定各方当事人应承担的法律责任，尤其是发行企业债券的企业应承担的法律责任。抓住案件争议焦点，并根据有过错一方当事人应当承担的责任，才能公正处理当事人之间的纷争。在具体处理过程中，应注重解决以下几个问题：
（一）
如何认定以发行私募债券之名行借贷之实的问题。应当根据各方当事人的约定进行审查，所发行的私募债券是否得到金融主管机关的审批，是否实际发行了私募债券，以此认定当事人之间的纠纷是债券纠纷，还是借贷纠纷，并依法作出相应处理。比如，某证券公司与信托公司于1992年9月，签订一份委托买卖私募债券协议书；1992年9月29日，信托公司与一房地产公司签订一份委托买卖私募债券协议书。从三方当事人协议约定及实际履行情况看，房地产公司手中根本没有什么私募债券，也未经任何一家金融管理机关批准，实际是以私募债券为名，行借贷之实。证券公司没有从事借贷的权利能力，其与房地产公司的借贷行为违反了国家法律与政策之规定，故三方当事人分别签订的两份协议及后来签订的补充协议应认定为无效。按照无效合同的处理原则，房地产公司应将占用证券公司的本金和利息归还证券公司。还本金是没有争议的，关键是利息怎么认定，按照1996年3月最高法院的批复之精神，双方非法所得之利息应予以收缴，但按本案实际情况，证券公司的本金属富民基金，牵涉到千家万户，其主观上并非要违法经营，扰乱金融秩序，故可不予以追缴，对房地产公司还本、付息的责任应予以认定。从证券公司与信托公司的委托买卖协议规定看，信托公司证券公司购买私募债券，不享有任何权益，却到期要承担还本付息的责任，就此点看，不象是，推定为担保也不合适，没有担保的意思表示。从信托公司与房地产公司的委托协议内容看，信托公司证券公司向房地产公司购买私募债券，但却又约定由房地产公司向信托公司支付3.2‰的费，且只收取100万元作为信托公司收息保证金，又给人一种信托公司是房地产公司人的感觉。但不论怎么讲，信托公司在合同中的是证券公司，而非房地产公司。由于本案名为私募债券，实为借贷，出借方为证券公司，借入方是房地产公司，信托公司充其量只是个中间人，其收取的是54.4万元费，并未使用争议的该笔资金，故不应判由信托公司承担连带责任。
（二）虽经金融部门批准，并未实际发行企业债券，如何认定各个当事人应承担的法律责任。应当说，不少当事人听说企业可以发行企业债券，却对债券为何物并不清楚，尽管经金融主管机关批准可发行企业债券，却并未按批准的内容、步骤进行，最终酿成纠纷，各方当事人应当承担什么责任，引起了不小的争议。例如，1992年某公司与某金融市场签订三份发行企业债券协议，表面上看，也经金融管理机关批准，应当合法有效。实际上，严格地审查看，应认定该三份协议无效。当时法规、政策很不健全，只有在1993年8月2日国务院的条例中才有了较为详尽的规定，尽管本案所签协议发生在该条例之前，不适用该条例条文规定，但以此进行阐述可见为什么三份协议是不符合国家政策规定的。条例第十二条规定：企业发行企业债券必须符合5个条件，其中第4个条件是“企业经济效益良好，发行企业债券前连续3年盈利”，某公司是个皮包公司，哪里谈得上盈利？条例第二十条规定：企业发行债券所筹资金应当按照审批机关批准的用途，用于本企业的生产经营。发行债券所筹资金不得用于房地产买卖、股票买卖和期货交易等与本企业生产经营无关的风险性投资。某公司从金融市场取得2千万元后，都划到了深圳，用于房地产开发。按照条例和政策，某公司根本不符合发行债券的条件，实际也未发行债券。金融市场与某公司以发行债券之名，行借贷之实，而金融市场也根本没有进行借贷的经营范围，故该三份发行协议均应无效，双方均应承担责任。某财政局作为国家行政机关，按照财政部规定不得为经营合同提供担保，而其在某公司的申请发行书上盖章同意担保，该行为是错误的，如判由其承担责任也不尽合适。某信托公司也只是在申请书上盖章提供担保，未在合同上盖章，故判由其承担责任也不尽合适。争议最大的是某化工集团，如果发行债券的合同有效，判由某化工集团承担保证责任是没有问题的，但本案恰是主合同双方违法导致发行合同无效，某化工集团受到行政干预为之提供担保亦应无效，判由其不承担责任为妥。本案最关键的是担保的事项并未发生，借发行债券之名，行借贷之实，这种情况下担保人不应再承担保证责任。
（三）企业发行债券到期后拒不还本付息，其法律责任如何承担的问题。审理这类案件，要审查债券发行的合法性问题，还要审查担保人出具保函或签订保证合同的效力问题，尔后才能确定发行债券的企业所拖欠的债券本息如何承担。比如1994年12月，某银行与某电子公司先后签订两份委托发行短期融资债券1700万元，年利率13.34%，并委托银行办理债券到期还本付息工作。电子公司须在债券到期前5日将应付本息划入该银行指定的帐户。逾期电子公司每日向银行交纳万分之五滞纳金。某电器总厂为银行出具了担保书，保证在电子公司无偿还能力或偿还能力不足时，在债券到期前将债券本息无条件足额划给银行。协议签订后，经当地人民银行批准，银行如期发行了该企业债券，并在债券到期后向债券持有人兑付了全部债券本息。为追索代垫券款本息，银行向人民法院提讼。案审理的关键是银行与电子公司之间的发行关系是否有效。应当说，委托发行债券与一般意义上的委托相比，既有一定共性，又有一定的特殊性。主要应审查发债主体是否合格，是否具备条例所列举的五个条件，接受委托的金融机构是否符合条例规定。应当着重审查企业发行债券的申请以及委托金融机构发行的行为是否取得人民银行的批准。只有取得了人民银行的批准，才算作取得了合法发行企业债券的资格。否则，就应认定为非法集资行为。本案所涉银行和电子公司经当地人民银行批准，并有担保单位予以担保，故该发行行为合法有效，委托发行协议亦应认定有效。在债券到期后，发债企业本应依约将券款本息划给银行，以便向持券人兑付，但发债企业却违约。银行出于金融机构的信用，已先行向债券持券人垫付了本息。依照最高人民法院有关司法解释，受托银行此时成为新的债券持有人，其可以依其垫付资金所取得的债券表面所记载的权利义务内容，请求发债企业某电子公司支付债券本金及利息。同时，发债企业与人银行之间有委托发行协议，发债企业应依约向银行承担违约责任。人民法院在审理此类案件时，不仅应依有关法律、法规和政策，还应依最高人民法院的有关司法解释，依当事人之间达成的有关协议，认定各方当事人的权利义务，并最终判定各方应承担的法律责任。
（四）发行机构未及时将券款付给企业，债券到期后，应如何确定兑付债券本息责任。发行机构一般与发债企业签订协议，约定何时将发行债券所得款项支付给发债企业，而债券发行过程中往往发行机构未及时将券款支付给发债企业，出现这种情况时，如果发债企业提出应由发行机构承担违约责任时，人民法院在处理债务纠纷时应予考虑；如果发债企业在当时并未提出异议，只是在诉讼中为赖帐而提出发行机构未及时付款属违约行为，人民法院应依事实、依法驳回发债企业的无理请求。有担保人的，应判由担保人承担保证责任。比如，某农行证券部与某特种水泥厂签订委托发行债券协议书，约定由农行证券部代特种水泥厂发行企业债券1000万元，双方当事人意思表示是真实的，且该行为经国家计划经济委员会批准，某省计划委员会、中国人民银行某省分行批复同意，
应当认定为合法有效。发债协议约定，债券发行期自1994年11月至同年12月31日，但在实际履行过程中，农行证券部向特种水泥厂最后一次交付款项时间为1995年10月25日，特种水泥厂并未就交付期限、金额提出异议，应视为认可，也应视为双方对发债期限的延长、变更。但是，鉴于农行证券部未及时将已发行债券款项交付特种水泥厂，法院判令农行证券部将占用该券款期间的利息支付给特种水泥厂是正确的。农行营业部依约发行了部分债券，且将款项交付特种水泥厂，特种水泥厂在债券到期后，未能如约偿付债券本息已构成违约，应向农行证券部承担违约责任。某耐火材料厂、某水泥厂为特种水泥厂发债出具担保，其关于金融机构将债券全部或部分发行完毕，并将资金及时划至发债企业指定帐户后担保书生效，发债企业将债券本息全部如期划至金融机构后担保书失效的约定，属对担保有效期的约定，而不是对担保的所附条件，所以，两担保人以此作为担保的所附条件，并认为所附条件未成就，担保合同亦未生效，担保人不承担担保责任的抗辩理由是不能成立的。两担保人应当在其承诺担保的本金、利息和罚息的范围内，承担担保责任。根据发债行为所在地的市国有企业体制改革领导小组、市体制改革委员会文件规定，某耐火材料厂改制为某实业有限公司，本案所涉债务未列入评估债务数额以内，故某实业有限公司提出不应承担该笔债务。根据民法基本原理，企业法人变更名称或改制，其原有债务及已作担保的可能发生的债务，均应作为原企业法人的负债纳入新的企业法人的负债范围，否则，应认定为逃避债务的行为。故本案应判由改制后的某实业有限公司对某耐火材料厂担保的归还债券本息的债务承担责任。
房地产企业债券篇7
关键词 融资渠道；银行信贷；房地产信托；股权融资；债券融资
近年来中国的房地产业发展迅速，已然成为我国国民经济中的支柱性行业。为拉动中国经济贡献了不少GDP。过去几年，房地产相关的建筑投资占中国固定资产投资的20%以上，并贡献10%的就业。作为资金密集型产业，融资是房地产业生存和发展的关键，当前，我国房地产开发资金来源还是以银行信贷为主的单一融资格局，而另外融资渠道房地产信托、房地产基金、海外融资、股权融资等，由于各种各样的限制，融资规模仍然有限。这种情形造成我国房地产业和银行业存在极大风险。如何突破房地产业发展的资金瓶颈，尽快建立健全多渠道的房地产融资体系，是现阶段我国房地产业面临的重要问题。本文主要对当前房地产融资渠道进行分析。
一、我国房地产融资渠道现状
1．银行贷款
目前，中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)二个方面。房地产企业自有资金比例较低，主要依赖银行贷款。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。根据央行和银监会对全国除以外的30个省(市)的调查数据显示，我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统，而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话，来源于银行的资金总比例将高达70%以上。银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准，我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。一旦房地产经济发生波动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响国家的金融安全。为此，政府开始频频出招调控，自2003年的“121号文”开始，2004年《商业银行房地产贷款风险管理指引》、2005年“国六条”、“国十五条”相继出台，银行信贷被逐步收紧。特别是2007年国家开始实行紧缩的货币政策，央行连续六次加息以及连续十次上调存款准备金率，虽然这一措施并不是专门针对房地产市场的，而是为了收缩流动性、压制通胀压力，但给房地产的资金供应产生了不小的影响。房产企业资金链的脆弱显露无遗，房地产企业融资面临前所未有的挑战。面对资金瓶颈，开发商有待拓宽融资渠道。
2．房地产信托
房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托投资公司制定信托投资计划，与委托人(投资者)签订信托投资合同，委托人(投资者)将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资，或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券，或进行相关的房地产投资活动。
紧缩性的宏观政策使对银行信贷依赖性极强的房地产开发商的资金非常紧张，这使房地产企业对银行以外的融资渠道的资金需求增加，房地产信托业务得以发展。全国各信托投资公司陆续推出了自己的信托产品，比如，上海国投推出了多元组合的房地产信托业务模式―信托贷款、财产权信托、信托股权融资等。现阶段我国信托产品主要有两种模式：①是股权融资。②模式是债权融资。前者是对一些自有资本金不足35%的房地产企业，信托投资公司以注入股本金的方式与房地产公司组建有限责任公司，使其自有资本金达到35%的要求，信托投资公司作为股东获得投资回报。后者则是针对虽然自有资金己达到国家要求，但是由于某些原因等造成房地产企业短期资金困难，这时候信托投资公司就可以筹集一定资金定向地贷给房地产开发企业，补上资金缺口，这种操作方式类似商业银行的信贷业务。而政策规定银行不能这样做。
2004年共发行了98支房地产集合资金(含财产)信托投资计划(以下简称房地产信托)，实际募集资金总计115.? 866亿元，平均每个房地产信托募集1.? 18亿元，与2003年相比总额增长93.?4%。
不过，目前信托产品存在一些制度性的限制，例如，法律政策的制约、信托产品的流通性问题，以及信托计划的异地发行、资金异地运用的管理与审批比较严格等，这些都制约着房地产信托的发展。但从长远来看信托资金是一个能为房地产企业提供长期稳定资金的渠道，是对房地产业的融资渠道的一个很好的补充，这种模式将会发展成为中国房地产企业的主流融资模式。
3．上市融资
上市融资也是房地产企业一个理想的融资渠道，分直接上市融资和间接上市融资两种。直接上市融资额比较大，但是上市融资的门槛高，比如负债率不能高于70%的规定使很多企业达不到上市要求。我国房地产企业由于传统的融资渠道单一，一般负债率都在75%以上。因此，通过直接上市的企业数量很少。
更多的房地产企业选择间接上市――买壳上市。买壳上市需要大量现金，买壳上市的目的是通过增发、配股再融资筹集资金，但前提是企业必须有很好的项目和资产进行置换。而拥有大量现金、好的开发项目与优质资产，这些都是中小企业很难具备的。因此我国房地产企业走上市融资的路子还很艰难。上市融资在房地产业总资金来源中的比重较小。2004年底，筹资总额占全部房地产企业的资金来源不足0.?5%?。06年到07年国内股市高奏凯歌，房产企业融资额可能突破千亿。但随着股市行情的逆转，这种局面也只是昙花一现。我国目前的房地产企业多达4万余家，而我国境内上市的房地产公司只有90家(根据2005年数据，其中79家在沪深两市上市和11家在香港上市)。
4．海外房产基金
据初步统计目前进入我国的海外基金已超过100家。摩根士丹利、新加坡政府投资公司、SUN-REF盛阳地产基金、美林投资银行等著名国际地产基金也都进入中国房地产市场。这些海外基金一般会挑选国内有实力的大企业强强联合，合作开发。截至2006年1-11月份累计统计，中国房地产企业资金来源总量中外资增速明显，利用外资总额313.6亿元，同比增长21.6%。应该说海外房产基金的进入可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖，有助于融资方式的多样化。
但目前我国相关法律法规的不完善，再加上国内一些房产企业运作的不规范，所以，海外房产基金在中国的投资还存在着一些障碍。
另外海外资金在政策上得不到支持，中国并不缺资金只是缺少金融工具。为了防止海外资金的过多涌入，2006年和2007年间国家陆续出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、《关于外国投资者并购境内企业的规定》，《关十进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监督的通知》等文件，一系列的限外令使海外基金在中国的运作困难重重。
5．债券融资
房地产证券是房地产利用资本市场直接融资的重要工具，也是房地产资金筹集的一条重要渠道。房地产债券较一般债券收益相对较高；与股票相比，又可以按期收回本金和利息而有较高的安全性，又具有一定的流动性，因此，在国外成熟的证券市场，企业债券成为企业外部融资的优先考虑的方式，债券融资额往往是股票融资额的3到10倍。而我国的房地产债券发展还处于初级阶段，债券融资额总量方面，远远不及股票融资额。目前，我国房地产债券的发行规模很小，债券流通市场不健全，债券发行程序不规范，债券评级的准确性、可信性还有问题。这些都影响了企业通过债券融资的规模。07年中国证监会正式颁布实施《公司债券发行试点办法》标志着我国公司债券发行工作的正式启动，发行条件较原来宽松很多。《试点办法》施行之后，房地产证券融资的比重有望增加。
二、发展我国房地产融资渠道的对策和建议
1．建立多层次房地产融资体系
当前我国房地产融资的主要问题是建立一个稳定的多层次的房地产融资体系，满足不同层次企业多样化需求。长期以来我国房地产融资市场参与主体主要是商业银行，缺少专业信贷机构，目前唯一的住房储蓄银行是天津市中德储蓄银行。房地产债券、房产信托和基金发育不良对我国房地产融资贡献有限。股权融资门槛相对较高，中小企业很难达到要求通过上市融资。近年来在国家对金融的宏观调控下，银行缩紧信贷，房地产企业深感资金压力。因此，迫切需要建立多层次的融资体系，为不同类型企业提供不同的融资场所，才能真正减少对银行贷款的依赖。
2．加紧开发房地产金融投资产品
房地产融资渠道的多元化发展，关键是需要设计出有差异的、服务不同房产企业的金融产品，从而形成一个稳定的房地产金融产品供应体系。目前，我国的房地产金融建设刚开始起步。世界流行的五大金融产品中，我国独缺房地产金融产品。国内银行还没有专业的、系统的地产投资开发贷款。我们国家的房地产信托实际上和银行贷款基本上是一样，只不过银行是吸收存款来的，地产开发资金是通过批发的，本质还是银行的贷款。2008年开始银行信贷正逐步退出房地产，取而代之的是地产基金、地产投资机构、地产专业投资银行，包括地产信托和地产的信托基金。房地产自身的金融建设必然会成长起来。
3．完善房地产金融法律法规
国家、地方和部门颁布了一系列法律、法规。但是体系不全，规定不具体。从整体上看，严重滞后于房地产经济的发展。在房地产融资多元化的过程中，新出现的很多融资工具如果没有相应的制度进行规范，就难免陷入混乱局面。必须要建立和完善相关的法律体系，对新型融资工具的组织形式、资产组合、流通转让、收益来源和分配等，作出严格规范。才能使我国的房地产多元化融资规范的发展。
总之在信贷紧缩的大环境下，我国房地产融资迫切需要摆脱依懒银行信贷的单一局面，走多元化发展路线。但面临现实的困难，房地产金融市场中融资中介机构不健全，金融产品和融资方式太匮乏，法律法规不完善。这就需要一方面国家在加强对房地产金融市场的宏观调控和管理的同时，进一步完善法律法规，努力创新金融工具，不断丰富融资方式。一方面房地产企业自身积极拓宽融资渠道，避免单纯依靠银行资金，根据企业特点，采用多种融资途径方法。
参考文献
[1]杨凌志.房地产融资渠道的发展[J].山西建筑,2007(33).
[2]武书义.? 我国房地产金融存在的问题与发展策略[J].华北金融，2008（1）.
房地产企业债券篇8
关键词 融资渠道;银行信贷;房地产信托;股权融资;债券融资
近年来中国的房地产业发展迅速,已然成为我国国民经济中的支柱性行业。为拉动中国经济贡献了不少GDP。过去几年,房地产相关的建筑投资占中国固定资产投资的20%以上,并贡献10%的就业。作为资金密集型产业,融资是房地产业生存和发展的关键,当前,我国房地产开发资金来源还是以银行信贷为主的单一融资格局,而另外融资渠道房地产信托、房地产基金、海外融资、股权融资等,由于各种各样的限制,融资规模仍然有限。这种情形造成我国房地产业和银行业存在极大风险。如何突破房地产业发展的资金瓶颈,尽快建立健全多渠道的房地产融资体系,是现阶段我国房地产业面临的重要问题。本文主要对当前房地产融资渠道进行分析。
一、我国房地产融资渠道现状
1.银行贷款
目前,中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)二个方面。房地产企业自有资金比例较低,主要依赖银行贷款。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。根据央行和银监会对全国除西藏以外的30个省(市)的调查数据显示,我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统,而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来,大部分来自购房者的银行按揭贷款,按首付30%计算,企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款;“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款,如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话,来源于银行的资金总比例将高达70%以上。银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准,我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。一旦房地产经济发生波动,房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险,进而影响国家的金融安全。为此,政府开始频频出招调控,自2003年的“121号文”开始,2004年《商业银行房地产贷款风险管理指引》、2005年“国六条”、“国十五条”相继出台,银行信贷被逐步收紧。特别是2007年国家开始实行紧缩的货币政策,央行连续六次加息以及连续十次上调存款准备金率,虽然这一措施并不是专门针对房地产市场的,而是为了收缩流动性、压制通胀压力,但给房地产的资金供应产生了不小的影响。房产企业资金链的脆弱显露无遗,房地产企业融资面临前所未有的挑战。面对资金瓶颈,开发商有待拓宽融资渠道。
2.房地产信托
房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式,即信托投资公司制定信托投资计划,与委托人(投资者)签订信托投资合同,委托人(投资者)将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资,或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券,或进行相关的房地产投资活动。
紧缩性的宏观政策使对银行信贷依赖性极强的房地产开发商的资金非常紧张,这使房地产企业对银行以外的融资渠道的资金需求增加,房地产信托业务得以发展。全国各信托投资公司陆续推出了自己的信托产品,比如,上海国投推出了多元组合的房地产信托业务模式—信托贷款、财产权信托、信托股权融资等。现阶段我国信托产品主要有两种模式:①是股权融资。②模式是债权融资。前者是对一些自有资本金不足35%的房地产企业,信托投资公司以注入股本金的方式与房地产公司组建有限责任公司,使其自有资本金达到35%的要求,信托投资公司作为股东获得投资回报。后者则是针对虽然自有资金己达到国家要求,但是由于某些原因等造成房地产企业短期资金困难,这时候信托投资公司就可以筹集一定资金定向地贷给房地产开发企业,补上资金缺口,这种操作方式类似商业银行的信贷业务。而政策规定银行不能这样做。
2004年共发行了98支房地产集合资金(含财产)信托投资计划(以下简称房地产信托),实际募集资金总计115.? 866亿元,平均每个房地产信托募集1.? 18亿元,与2003年相比总额增长93.?4%。
不过,目前信托产品存在一些制度性的限制,例如,法律政策的制约、信托产品的流通性问题,以及信托计划的异地发行、资金异地运用的管理与审批比较严格等,这些都制约着房地产信托的发展。但从长远来看信托资金是一个能为房地产企业提供长期稳定资金的渠道,是对房地产业的融资渠道的一个很好的补充,这种模式将会发展成为中国房地产企业的主流融资模式。
3.上市融资
上市融资也是房地产企业一个理想的融资渠道,分直接上市融资和间接上市融资两种。直接上市融资额比较大,但是上市融资的门槛高,比如负债率不能高于70%的规定使很多企业达不到上市要求。我国房地产企业由于传统的融资渠道单一,一般负债率都在75%以上。因此,通过直接上市的企业数量很少。
更多的房地产企业选择间接上市——买壳上市。买壳上市需要大量现金,买壳上市的目的是通过增发、配股再融资筹集资金,但前提是企业必须有很好的项目和资产进行置换。而拥有大量现金、好的开发项目与优质资产,这些都是中小企业很难具备的。因此我国房地产企业走上市融资的路子还很艰难。上市融资在房地产业总资金来源中的比重较小。2004年底,筹资总额占全部房地产企业的资金来源不足0.?5%?。06年到07年国内股市高奏凯歌,房产企业融资额可能突破千亿。但随着股市行情的逆转,这种局面也只是昙花一现。我国目前的房地产企业多达4万余家,而我国境内上市的房地产公司只有90家(根据2005年数据,其中79家在沪深两市上市和11家在香港上市)。
4.海外房产基金
据初步统计目前进入我国的海外基金已超过100家。摩根士丹利、新加坡政府投资公司、SUN-REF盛阳地产基金、美林投资银行等着名国际地产基金也都进入中国房地产市场。这些海外基金一般会挑选国内有实力的大企业强强联合,合作开发。截至2006年1-11月份累计统计,中国房地产企业资金来源总量中外资增速明显,利用外资总额313.6亿元,同比增长21.6%。应该说海外房产基金的进入可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖,有助于融资方式的多样化。
但目前我国相关法律法规的不完善,再加上国内一些房产企业运作的不规范,所以,海外房产基金在中国的投资还存在着一些障碍。
另外海外资金在政策上得不到支持,中国并不缺资金只是缺少金融工具。为了防止海外资金的过多涌入,2006年和2007年间国家陆续出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、《关于外国投资者并购境内企业的规定》,《关十进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监督的通知》等文件,一系列的限外令使海外基金在中国的运作困难重重。
5.债券融资
房地产证券是房地产利用资本市场直接融资的重要工具,也是房地产资金筹集的一条重要渠道。房地产债券较一般债券收益相对较高;与股票相比,又可以按期收回本金和利息而有较高的安全性,又具有一定的流动性,因此,在国外成熟的证券市场,企业债券成为企业外部融资的优先考虑的方式,债券融资额往往是股票融资额的3到10倍。而我国的房地产债券发展还处于初级阶段,债券融资额总量方面,远远不及股票融资额。目前,我国房地产债券的发行规模很小,债券流通市场不健全,债券发行程序不规范,债券评级的准确性、可信性还有问题。这些都影响了企业通过债券融资的规模。07年中国证监会正式颁布实施《公司债券发行试点办法》标志着我国公司债券发行工作的正式启动,发行条件较原来宽松很多。《试点办法》施行之后,房地产证券融资的比重有望增加。
二、发展我国房地产融资渠道的对策和建议
1.建立多层次房地产融资体系
当前我国房地产融资的主要问题是建立一个稳定的多层次的房地产融资体系,满足不同层次企业多样化需求。长期以来我国房地产融资市场参与主体主要是商业银行,缺少专业信贷机构,目前唯一的住房储蓄银行是天津市中德储蓄银行。房地产债券、房产信托和基金发育不良对我国房地产融资贡献有限。股权融资门槛相对较高,中小企业很难达到要求通过上市融资。近年来在国家对金融的宏观调控下,银行缩紧信贷,房地产企业深感资金压力。因此,迫切需要建立多层次的融资体系,为不同类型企业提供不同的融资场所,才能真正减少对银行贷款的依赖。
2.加紧开发房地产金融投资产品
房地产融资渠道的多元化发展,关键是需要设计出有差异的、服务不同房产企业的金融产品,从而形成一个稳定的房地产金融产品供应体系。目前,我国的房地产金融建设刚开始起步。世界流行的五大金融产品中,我国独缺房地产金融产品。国内银行还没有专业的、系统的地产投资开发贷款。我们国家的房地产信托实际上和银行贷款基本上是一样,只不过银行是吸收存款来的,地产开发资金是通过批发的,本质还是银行的贷款。2008年开始银行信贷正逐步退出房地产,取而代之的是地产基金、地产投资机构、地产专业投资银行,包括地产信托和地产的信托基金。房地产自身的金融建设必然会成长起来。
3.完善房地产金融法律法规
国家、地方和部门颁布了一系列法律、法规。但是体系不全,规定不具体。从整体上看,严重滞后于房地产经济的发展。在房地产融资多元化的过程中,新出现的很多融资工具如果没有相应的制度进行规范,就难免陷入混乱局面。必须要建立和完善相关的法律体系,对新型融资工具的组织形式、资产组合、流通转让、收益来源和分配等,作出严格规范。才能使我国的房地产多元化融资规范的发展。
总之在信贷紧缩的大环境下,我国房地产融资迫切需要摆脱依懒银行信贷的单一局面,走多元化发展路线。但面临现实的困难,房地产金融市场中融资中介机构不健全,金融产品和融资方式太匮乏,法律法规不完善。这就需要一方面国家在加强对房地产金融市场的宏观调控和管理的同时,进一步完善法律法规,努力创新金融工具,不断丰富融资方式。一方面房地产企业自身积极拓宽融资渠道,避免单纯依靠银行资金,根据企业特点,采用多种融资途径方法。
参考文献
[1]杨凌志.房地产融资渠道的发展[J].山西建筑,2007(33).
[2]武书义.? 我国房地产金融存在的问题与发展策略[J].华北金融,2008(1).
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