房产纳税评估篇1
【关键词】房产税；价值评估；评估方法；纳税监控；保障措施
房产税是当前的一个热门话题，却并不是一个新话题。早在2003年10月14日，中央就决定开征物业税（房产税），几经波折，直到2011年1月28日，上海市和重庆市才公布试点方案，打破我国房产税改革举步维艰的僵局。两地房产税试点虽撕开了房产税的神秘面纱，迈出了非常有意义的一步。但人们对两地试点褒贬不一，但是有一点看法是相同的：房产税的没有多大效果，既没能抑制房价过快上涨，也没能给地方政府提供可靠的税源，更没有缩小贫富差距。诚然，沪渝两地的试点改革存在着很多缺陷。但是，房产税是我国税制体系的重要组成部分，有利于增加财政收入，缩小贫富差距。因此，剖析沪渝两市房产税试点中存在的问题，借鉴国外房产税立法的经验，构建我国房产税改革制度刻不容缓。
一、明确房产税的概念
房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税价值或租金价值收入，向产权所有人征收的一种财产税。我国房产税的特点之一是属于财产税中的个别财产税。财产税按征收方式分类，可分为一般财产税和个别财产税。一般财产税也称综合财产税，是对纳税人拥有的财产课征的税收。个别财产税也称特种财产税，是对纳税人所有的土地、房屋、资本或者其他财产分别课征的税收。我国现行房产税属于个别财产税；特点之二是征税范围城镇的经营性房屋。房产税的征税范围是在城市、县城、建制镇和工矿区，不涉及农村。对某些拥有的房屋但自身没有缴纳能力的单位，如国家拨付行政经费、事业经费和国防经费的单位自用的房产，税法通过免税的方式将这类房屋排除在征税范围之外；特点之三是区别房屋的经营方式规定征税办法。拥有房屋的单位和个人，既可以自己使用房屋，又可以把房屋用于出租、出典。房产税依据纳税人经营形式的不同，确定对房屋征税可以按房产计税余值征收，使其符合纳税人的经营特点，便于平衡税收负担和征收管理。
笔者认为，房产税法是指调整房产税征纳关系的法律规范的总称。房产税是指针对房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年要缴付一定税款的税种，其应缴纳的税额会随着其市值的升高而提高的一种财产税。其中以在境内拥有或者占有房产的单位和个人为纳税单位，以纳税人拥有所有权或使用权的不动产为征税对象，以征税对象保有阶段的评估价值为计税依据，按照一定的比率计算征收。
二、国外及港台地区房产税征管简介
（一）美国的房产税征收管理制度
在美国，税收征管机构将按估定价值计算税额并做出缴款单，通知纳税人按期纳税，各州确定的纳税日期不同。在申诉安排方面，如纳税人对估定价值持有异议，有权申请复议。纳税人还有权向法院提出上诉，由法院判定。对未按期纳税者，处以罚款，另按法定利息加以利息，并有留置财产权规定。
（二）英国房产税征管办法
目前英国的房产税包括住房财产税和营业房屋税。住房财产税由纳税人向税务机构申报、并提供住房有关材料，经估价和审核后，税务机关通知纳税人缴纳税款。若纳税人不按时申报或提供虚假材料，则会受到罚款处罚。同时，英国还规定凡无理由不纳税者没有选举权。而对于营业房屋税纳税人按税务机构寄来的纳税通知单缴纳税款。
（三）台湾地区的房屋税征管办法
台湾地区课征的房产税主要包括地价税和房屋税。地价税方面，台湾地区相关部门办理规定地价后，即编造地籍地价册，交当地税务机构按申报地价征收地价税。房屋税方面，以房屋现值为计征依据，纳税人在房屋建造完成30日以内，向房屋所在地税务机关申报房屋现值及使用情况。税务机关依据纳税人申报情况，参照不动产估价委员会评定的标准，核计房屋现价。
（四）香港特别行政区的差饷征管介绍
香港特别行政区对房地产所有环节征收差饷，差饷由差饷物业估价署负责征收，分四季度进行汇缴。该机构在季初发出征收通知书，纳税人需在每季度第一个月底前交清相关税额。
三、关于完善我国房产税改革制度设计的探讨
2011年1月28日，上海和重庆同时公布了《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》和《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》，嚷嚷了几十年房产税终于拉开了序幕。沪渝两地的改革试点，虽然迈出了重要一步，但今日看来，仍然存在着许多缺陷。房产税改革虽是大势所趋，但是在未充分剖析沪渝两地改革经验，厘清房产税性质、目的、属性及税率确定方式等问题的基础之上，盲目的扩大改革试点的做法有待商榷。同时从反面说明了，探索我国房产税改革制度设计的现实途径的必要性。
（一）房地产价值评估体系构建
众所周知，在当前中国房地产交易机制尚未发育健全，缺乏公平的竞争环境，房价并不像西方发达国家一样稳定，更何况在中国还有地方政府的干预，寡头垄断因素的存在，成风，偷税漏税逃税现象严重，估算房价特别困难。同时在市场中还存在着房改房、商品房、经济适用房、集资建房、合作建房及老公房等等更增加了房地产估价的难度。所以急需建立一个完善的评估机构，制定统一的评估办法和标准，培训评估人员对于我国房产税改革来说是当务之急，同时这也是房地产税贯彻“严征管”税制改革基本原则的必要环节，关系到地方政府税收收入和纳税人的实际负担。
1. 评税机构的设置
由谁来进行房产税的税基评估是开征房产税所要解决的重要问题。评估的准确性和成本是选择评估主体的重要考虑因素。出于准确性的考虑可以设立专门机构从事不动产税基的评估，如在澳大利亚，各州设立总评估师办公室为纳税提供税基价值。当财产税税基评估的责任在较低级次的地方政府时，为了节省成本、提高征收效益，一般来讲委托社会评估机构评估是个不错的选择。但在评估主体的选择上和评估过程中，必须明确评估机构的责任。
2. 房产税评估方法和技术
税基评估有市场比较法、收益还原法、成本估价法、假设开发法四种基本的评估方法。市场比较法需要在房地产市场中寻找与待估房地产类似的实际交易，从差异中分析出待估房地产的价值，开发商偏爱此法，在房地产市场信息严重不对等的情况下，开发商能很容易从中渔利。收益还原法是预测对象未来收益，然后将其转换为价值来求取估价对象价值的方法，此方法倾向于购房者的利益。成本估价法是根据估价对象的重新构建价格来求取估价对象价值的方法，此法是税务局征税、国土管理局和工商管理局收费的依据，是会计师们最喜欢的方法，但老百姓却因经济因素无福消受。假设开发法是从一个开发商的角度预先估计房价，再决定是否开发的方法，也是最适合房地产商的地产开发业务的方法。
从理论上讲，市场比较法优于其他三种方法。这是由于实际交易价格是评估市场价值的唯一最直接的证据，但市场比较法对房地产的发育程度和信息的可获得性、完备性提出了很高的要求。从世界范围看大多数发达国家都采用房产评估价值，一些转型国家如智利、捷克等按面积征收或混合计价法征收房产税也正在转变。以市场评估值作为征税依据来征收房产税，符合“量能课税”的原则，也有利于税收公平地实现，而且反映了市场供求的变化。
笔者认为建立一个完善的评估机构，制定统一的评估办法和标准，培训评估人员对于我国房产税改革来说是当务之急，同时这也是房地产税贯彻“严征管”税制改革基本原则的必要环节，关系到地方政府税收收入和纳税人的实际负担。
（二）房产税纳税监控体系构建
监管控制是防止税收流失的重要一环。新政出台后，参与各方之间必然展开一场博弈，俗话说“上有政策，下有对策”。因此，在房产税的监控体系的构建上要充分考虑到各种可能性。在设计房产税的征收程序时，一定要做到信息透明化，建立多元分权、相互监督的机制。《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》规定：税务机关根据征管工作需要，可以对纳税人的申报纳税情况进行检查，纳税人必须接受税务机关依法进行的税务检查，如实反映情况，提供有关资料，不得拒绝、隐瞒。
笔者认为房产税改革不仅只涉及到税务机关，住建部、国土资源部、检查部及人民法院、人民检察院都应该包含在纳税监控体系的建设之中。首先，国土资源局应开出应征房产税的第一张清单。通常，国土资源部门都拥有地表建筑的平面图，只要确定一个统一的标准，就能很容易地计算出房地产的面积。根据国土资源局手中的房屋建筑平面图开应征房产税的第一张单子，大大提高了工作效率。国土资源局在进行这部门工作时，只需注重地面上现存的房屋，至于产权归属在此不问。其次，住建部协同物价部门确定公告房价。由住建部负责提交每套房屋应缴纳房产税的第二张清单。最后，由地方税收部门征收房产税，完成征收结果的第三张清单。
（三）保障措施体系构建
我国现行的房地产征管体制尚未健全，存在着等一系列问题。根据新税法的规定，房产税征管机制需进行整合与完善，满足信息共享、诚信征集、房屋估价的需要。
建立科学的征管机制，保障房产税有利推进。首先要完善个人住房信息系统，建立以城市住房信息系统为重点，以房屋登记数据为基础，建立部、省、市三级住房信息系统。建立专门的房产税评估部门，负责房地产的评估。培养高素质的房产评估人员，高校增设相关专业，注重实践环节。其次在完善个人住房信息系统的基础上，鼓励个人申报，减少冗杂程序，降低税收成本，尤其是避免出现呈交大量证明材料的现象。纳税人可以通过银行转账的方式缴纳税金。为增强纳税人的意识，政府不仅要加强宣传，而且要将税收收入用于公共服务，真正做到取之于民、用之于民，潜移默化中增强纳税人的意识。最后，各级政府要发挥统筹协调作用，为税务部门与房地产主管部门共同完善信息共享工作，与金融部门共同完善个人房产资料征集工作，与房价监管部门共同完善房屋估价工作作出制度安排。部门之间加强协作，既可以节约行政资源，又可以保证税收公正、公平。
四、结语
房产税改革是宏观调控房地产市场的必要举措，也是健全税收体系的客观需要。但是要在全国范围内对个人住房征收房产税还存在很多问题，房产税改革任重而道远。因此，本文认为房产税改革应当在规范和整合房地产价值评估体系和逐步完善税收征管程序及纳税监控体系及科学保障体系的基础上稳步推进、不宜操之过急。
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基金项目：大学生创新创业训练计划项目“房产税改革试点研究”（220-20205130001）阶段性成果。
房产纳税评估篇2
摘要:本文认为，房地产税制度的建立和完善程度与经济发达程度有一定关系；一些发达国家和地区在房地产税制度建设、评估机构设置、纳税人提出反对及上诉程序等方面的做法及经验值得我国借鉴；最后本文结合我国国情，对我国房地产税制改革提出了几点建议。 关键词:房地产税;评估;税制改革 房地产税是国际上许多国家都征收的一种财产税，也是这些国家地方政府的重要财政收入来源。在一些国家或地区，房地产税制度建立的历史较长，因此，在我国房地产税制度改革中，借鉴国际经验和做法十分必要。 一、境外房地产税制发 展概况及可资借鉴的“点”（一）房地产税制度建立和完善程度与经济发达程度有一定关系首先要明确一点，房地产税制度建立和完善的程度与经济发在掌握的资料，评估机构的设置方式主要可以归纳为三种类型：第一种：在政府行政机构中设置评估机构。比较典型的国家和地区是新加坡和香港地区。为了征收房地产税，在政府行政机构中专门设置了评估机构，工作人员都是政府公务员。这是此种类型机构设置的共同特点。新加坡和香港机构设置略有区别之处是：香港从1995年以后，将评估工作和征收工作都归由差饷物业估价署负责，1995年以前，征收税款工作是由税务局负责。新加坡政府内的国家税务局中设置的评估机构与征收工作独立为两个专门部门，房地产税的评估由财产税评估部门专门负责，这个部门的工作人员有170人左右，而税款征收由征收发单部门专门负责。 第二种：政府设置非营利 性机构专门负责评估工作。这种非营利性组织相当于我国的事业单位。比较典型的国家和地区是英国、加拿大的某些省（各省做法不一致）。此种类型的做法是，财产税的征收管理由税务机构负责，但是房地产价值的评估由政府设置专门的政府非行政机构来承担，该机构将评估结果提供给税务机关，作为财产税征收的计税依据。 第三种：政府服务外包给 社会专业公司。此种类型是政府公共服务的市场化运作。政府通过招标方式将财产税的评估业务服务外包给专业评估公司。 比较典型的国家和地区是加拿大 的安大略省政府，将该省的房到大大提高。20世纪70年代开始的批量评估技术已经在一些经济发达国家基本普及。目前一些经济发达国家已经将地理信息系统的G I S与财产税评估技术CAMA相结合，提高了物业价值评估的准确性，也提高了这个税种的公平性。发展中国家在这些技术方面只是刚刚起步，处于做“学生”的阶段。我国这次房地产税改革，也是在边学边制定自己的评估软件系统，但离将GIS系统与C A M A系统结合起来使用还有一段距离。 观察国外在建立和完善房 地产税制过程中的成功做法，笔者认为，有以下两点特别值得关注：一是如何设置房地产税的评估机构；二是如何使纳税人有一个提出反对意见的渠道。下文将重点介绍这两方面的情况及经验。 （二）房地产税评估机构组 织方式的多样化及共性由什么样的机构承担房地产税的评估工作是房地产税制度设计中的一个重要问题，国际上对此并没有统一的模式。 从税收征管的一般逻辑上 讲，评估工作就是要确定纳税人，尤其是确定计算税额的课税依据，即纳税人的计税依据，然后根据税率计算出纳税人应该缴税的数额，这一系列工作应该由税务机构承担。但是，从各国的做法来看，由于房地产价值评估要求较高的专业技术，需要一支拥有专门业务资格的评估师队伍，所以各个国家在评估机构设置上的做法是多样化的。根据现达程度有一定关系。从国际上看，美国、英国、澳大利亚、加拿大、新加坡、香港地区等经济发达国家和地区的房地产税制度建设明显地走在一些发展中国家前面。一是在这些国家和地区，财产税（包括房地产税）制度建立的历史比较长。香港地区的差饷税（也就是房地产税）已经有160多年的历史。美国的房地产税始于殖民地时代，也有着悠久的历史。目前这个税种都已成为当地政府、尤其是地方基层政府重要或者是主要的财政税收来源。由于开征房地产税的历史比较长，税制得到不断地完善。发展中国家目前正式开征的财产税（包括房地产税）往往时间比较短，税制也不完善。比如越南，目前还没有完整的财产税，只有对土地征收的税费，对房屋是免税的。我国新中国成立后建立的房地产税收制度设计比较粗糙，目前保留的房产税和城镇土地使用税是按照房屋原值做一定扣除和土地使用面积作为征税的依据，与市场的房地产价格没有关系，这种落后的、与市场经济不相适应的税制设计是房地产税需要改革的主要动因。二是一些经济发达国家的房地产税评估技术水平远远高于发展中国家。完善的房地产税的计税依据是房地产的市场价值，所以征收房地产税的基础工作是对房地产市场价值的评估，这是计算纳税人缴纳税额的依据。房地产价值评估所要求的技术程度较高，这是与其他税种所不同的特殊之处。在计算机技术普及后，评估的速度和质量得地产税税基评估责任委托给该
房产纳税评估篇3
马克思认为，房地产是带有地域的和政治的偏见的私有财产、资本，是还没有完全摆脱同周围世界的纠结而达到自身的资本，即还没有完成的资本。土地会随着周围世界的改良而增值，所以土地的价值是动态的，是“还没有完成的资本”或者可以理解为“动态发展的资本”。在欧美等许多资本主义国家，因为土地私有，所以，房产、土地可以合并征税，也可以分开征税。但我国土地是属于国家所有的，所以，针对土地征税存在政策的空白。很多反对者所提出的观点，都是基于中国特色的土地70年、50年或40年的使用权问题。事实上，土地的产权问题是不构成障碍的。房屋产权人享受居住权，也就是使用权，而使用权是可以征税的。退一步来说，土地的终极所有权，仍然是属于人民，人民享有土地所有权。1982年12月4日，全国人大五届五次会议通过了新修订的《中华人民共和国宪法》，首次对土地所有权制度进行了明确规定，并增加了“城市的土地属于国家所有”（第十条第一款）这一条款，明确了土地的终级产权归属是人民，每个人都是土地的主人。所以，尽管就房地产税没有制定具体的单行法律条款，但从宏观的法律逻辑上是不存在矛盾的。
尽管房地产税不违背法理，但依托法律层次不高，支撑体系较弱，法律指向需要更具体更明确。为弥补这方面的缺憾，政府推进房地产税立法工作的节奏在不断加快。总理曾表示，要抓好财税体制改革这个重头戏，推动消费税、资源税改革，做好房地产税、环境保护税立法相关工作。与此相配套的建立不动产统一登记制度也在稳步推进，这对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，方便企业、方便群众，尤其是对进一步健全归属清晰、责权明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度具有深远的意义。当然，同时也为扫清房地产税征收的技术障碍奠定基础。
房地产税一旦通过立法，就有足够的法律支持。但房地产税和其他税种不同之处在于，它要求非常透明清晰，使纳税人很清楚纳税多少、税收的去向，这对房地产税的征管提出了更高的要求。
我国的房地产税要合乎国情顺乎民意，要做到这一点，评估公平公正、税率透明一致、征管公开严谨就非常重要。根据国际惯例，房地产税是最公开透明的税种，民间讨论越充分，将来在征收房地产税时遇到的阻力就越小；传播渠道越丰富，人们接触房地产税的概率越大，争议就会越少；税收征管越公开，交税渠道越多样化，税收使用去向众所周知，那么抗税的可能性就越小。
1.评估公平公正
卢梭认为，人们尽可以在力量和才智上不平等，但是由于约定并且根据权利，他们却是人人平等的。每一个公民都享有这种平等，即在国家统一政策指令下，实行统一的不动产信息登记制度，每一个公民的房地产税基必需经过权威机构进行公平公正的评估，评估结果才能使人们信服。房地产税的税基评估基础工作在于信息的完备与及时更新，已经开征房地产税的国家在房地产或财产登记管理方面已经形成了一套成熟的管理制度。例如新加坡税务局评税的电子信息库主要包括通过各种渠道搜集的情报信息构成的评税情报库、通过纳税申报采集的信息构成的申报信息库。澳大利亚评税的外部信息主要是银行、海关、移民局、证券市场信息以及外部商用数据库，内部信息是税务当局数据信息库，包括纳税人申报资料、历史评估资料、审计资料等；这些信息全部录入计算机网络数据库，供评估人员调用。
此外，还要建立公开的房地产信息查询制度。房地产信息登记后必须公开且接受居民查询，由此既可以接受利益相关各方的监督，也有利于保证各相关方的利益。美国各州政府将房地产评估的信息全部在网上公开，为纳税人提供利用评估信息与政府进行交涉的平台；纳税人是政府财政收入的贡献者，他们有权获得一个公平、公正、合理的房地产价值评估结果；同时，政府也允许甚至是鼓励纳税人向政府的评估价值挑战。信息公开和交涉平台的构建使评估员及相关部门受到房地产所有者、政府以及社会的全面监督。德国各地的评估委员会根据由房地产交易情况集中而形成的“销售价格总汇”，每年制定地价图，提出各区域的标准土地价格；标准土地价格主要涉及农林区、农村和市区、工业和贸易区、交通区和学校及医院等公共区，并进行公示。
2.税率透明一致
房地产税涉及千家万户，税率的确定要非常透明，同一区域同一属性的房地产税率一致，税赋合乎情理性，这样才能减少争议，缓和矛盾。例如美国，房地产税有七成被用于支付学区义务教育、改善治安和公共环境。因其“取之于民、用之于民”，赢得美国纳税人的普遍信任，抗税现象很少。目前，美国大部分地区房地产税的税率维持在0.8%-3%之间，尤以1.5%左右的税率水平居多，体现“宽税基，低税率”的原则。房地产税税率并非一成不变，通常是由地方政府根据每年的财政收支预算情况而定。在经济发展水平较高的地区，房地产税税率相应定得较低，而经济发展水平较低的地区，房地产税税率定得较高。地方政府每年都会将相应的财政收支预算和税率标准公示于众，充分体现公平透明的原则。
3.征管公开严谨
在众多已经征收房地产税的国家和地区，房地产税无疑是最透明的税种：税基的评估、税基争议、税收的收入、税收的支出、税收的使用和管理，都务必公开透明。税收的使用渠道、方向、过程、审计要公开严谨。
例如在税基评估方面，加拿大的大多数省和地区都选择以不动产的市场价值作为房地产税的计税依据。市场价值又成为公开市场价值，是多数估价需要评估的价值。《国际评估准则》中对市场价值的定义是：市场价值是自愿买方和自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后，所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值的估计数额，当事人各方应当谨慎行事，不受任何强迫压制。南非的部分地区评估工作由地方政府理事会任命的评估师承担，一些较大的城市，城市委员会通常会设置专门承担市政评估的部门，有些地区理事会还任命私营的事务所负责。
在税收的使用方面，房地产税用于改善当地的教育、治安、环境、卫生、公共设施。美国的房地产税的税率就是由地方政府根据各级预算每年的需要确定的，如果某个地方政府的一年开支为1亿美元，这个地方的房产估价总额为100亿美元，那么反推该地当年的房地产税税率应该是1%。而政府的经费预算是要广泛征集民意的，做到了公开严谨。
二、房地产税基争议处理趋势
目前，大部分城市存量房交易采用评估价作为计税的税基，很大程度上防止了“阴阳合同”现象；在很多城市，因为房地产相关税费在交易环节收取，所以，业主只有在房地产进行交易的时候，才会涉及到争议处理环节，争议处理随着市场的波动呈正相关态势；在房地产市场处于卖方市场的时候，业主比较强势，在进行交易中，业主常把房地产交易环节各种税费转嫁给买方。
未来，房地产税成为业主每年都要缴纳的税种，这种税种如果不是用于租赁市场，而只是自住，那么房地产税是不能转嫁的，要由业主自己承担。当然，如果业主的房地产用于租赁，则其可能将房地产税转嫁给租户。正因为如此，业主更加重视房地产税基的公平性和准确性；因为在持有环节要缴纳房地产税，这样，房地产税的争议处理将会呈现高频化和常态化。
2015年10月1日起，重庆市开征个人住房房产税，对象是独栋商品住宅或建面单价超过13192元/平方米的住房，以及在此间无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房。对于税率问题，独栋商品住宅、“三无人员”第二套普通住房以及建面成交单价在均价的3倍以内的高档住房，税率为0.5%；3倍（含）至4倍的，税率为1%；4倍（含）以上的税率为1.2%。税务部门解释，纳税人在征税前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米；“三无人员”第二套普通住房没有免税面积。重庆开征房地产税，具有示范意义。不久的将来，将会有更多的城市步重庆后尘开征房地产税。这样，房地产税基争议处理将要面临空前的压力和挑战，为此，需要系统化的争议处理方案以应对新形势和新局面。争议处理系统化主要包括建立制度体系和技术体系，制度体系应该覆盖争议处理的每一个工作环节。
房地产税基争议处理应当坚持“互联网+争议处理”思维，既为当前房地产交易环节房地产税基争议处理服务，更应着眼于未来房地产保有环节房地产税基争议处理。未来房地产税基争议将呈现住宅类房地产税基争议增多、房地产税基争议常态化和房地产税基争议环节进入更深层次的特点。
1.住宅类房地产税基争议增多
未来在持有环节开征房地产税，则住宅类房地产税基争议必然增多。以深圳为例，根据多年的实践经验，在争议处理中，最近四年，有84.7%的咨询和解释业务是住宅类房地产，商业类次之，办公和工业咨询与解释概率最小。但是，目前进入复核环节的有91%是商业类房地产，只有7%是住宅类房地产，而办公和工业类房地产占比约2%，这与目前大部分城市和地区房地产只在交易环节进行征收有密切关系。一旦在持有环节征收房地产税，住宅类的房地产税基争议处理将急剧上升。
2.房地产税基争议新常态
房地产税征收的新常态，必然带来房地产税基争议成为新常态。“常态”就是固有的状态。新常态就是不同以往的、相对稳定的状态。这是一种趋势性、不可逆的发展状态。未来随着房地产税在全国的逐渐推开，房地产税基争议处理必然成为新常态。这与交易环节房地产税“一锤子买卖”完全不同。纳税人更擅长于横向对比，而且，在评估精准度上会提出更高的要求，人们也更加习惯就房地产税基提起争议的新常态。
房地产税涉及千家万户，与人们的生活休戚相关，纳税人在进行纳税时，必然锱铢必较。在税率既定的情况下，决定房地产税负情况的主要税基。税基越高，税负越大。纳税人对房地产评估机构、评估方法、评估结果都会用心关注。这样一来，房地产税基争议将成为常态化，成为人们日常生活的有机组成部分。
3.房地产税基争议进入更深层次
在持有环节征收房地产税的背景下，随着人们越来越清晰自己的税负，对自已的物业很关注，这样，对税基更加较真，在争议处理层面上，将进入更高层次，行政复议或诉讼案例将会出现。
行政复议和诉讼层次是房地产税基争议处理的高级层次，只有在咨询与解释、价格复核都无法解决的争议才会进入到司法层面。房地产税基争议一旦进入司法层面，那么，法律的相对人就是地方税务局和纳税人。而地方税务局一般是将房地产评估工作委托给评估机构，那么，评估机构将成为最终的实际法律应诉人。
总之，如果未来房地产税在持有环节开征，则对于征管者而言，评估要公平公正、税率要透明一致、征管要公开严谨；而对于争议处理的管理部门而言，他们要面对房地产税基争议量加大、房地产税基争议常态化和房地产税基争议进入更深层次的挑战。在税制改革的大背景下，争取税赋的公平、公正日益成为每一个纳税人关心的话题，对于既不能转移给他人，又需要每年缴纳的房地产税，纳税人会越来越重视税基评估的准确性和科学性。
参考文献：
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房产纳税评估篇4
杜绝“阴阳合同”现象，为加强存量房交易税收征收管理。减少税收流失，根据《中华人民共和国税收征收管理法》国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》〔某〕1号）财政部国家税务总局关于推进应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》财税〔2010〕105号）和《某市地方税务局某市财政局某市物价局关于应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》渝地税发〔某〕139号）等有关文件规定，经区政府同意，现就推进应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管有关工作交流如下：
一、提高认识,统一思想。
深化财税体制改革、完善地方税体系的重要内容，开展应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管是调控房地产市场的重要举措。也是杜绝“阴阳合同”堵塞税收漏洞、增加财政收入的有效手段。各镇街及有关单位要统一思想，提高认识，积极支持开展房地产估价技术的研究与应用，加强存量房交易税收征管工作。
二、形成合力,精心组织。
由区委常委、区政府党组成员宋葵任组长，成立区房地产估价技术研究与应用工作领导小组。区地税局、区发改委、区财政局、区城乡建委、区房管局、区国土分局、区规划分局为成员单位。
办公室设在区地税局，领导小组下设办公室。区地税局局长阎健任主任，税政科科长霍永红任副主任，办公室成员由区地税局相关人员和某同诚房地产土地资产评估有限公司部分人员组成。领导小组负责指导全区房地产估价技术的研究与应用，强化存量房交易税收的征收管理。
区地税局：负责组织开展房地产市场税源调查、数据采集与建库、制订评估技术标准、开发和完善评估系统、建立争议处理机制、依法征收存量房交易税收等工作。
参与评估政策制订。区财政局：负责组织、协调并提供工作经费保障。
区发改委：负责对存量房交易计税价格争议进行价格认定工作。
协助开展评估技术标准制订及相关评估参数论证等工作。区国土分局、区房管局：负责提供房屋交易数据信息及房屋产权证的查询。
区城乡建委：协助开展房屋建安造价、成本费用等测算和论证工作。
区规划分局：协助做好电子地图建设等工作。
三、稳步实施,完善体系。
制订适合本地的房地产交易价格评估技术标准，区地税局会同区发改委、城乡建委、财政、国土、房管、规划等有关部门。建立存量房交易价格评估系统，组织专家对存量房交易价格评估系统进行评审，待软件定型后，按照“循序渐进、稳步实施”原则，从2012年1月1日起实现存量房交易价格评估系统推广应用。正式上线运行存量房交易价格评估系统后，应全面取消房屋交易政府计税指导价格。对存量房交易环节征税，区地税局应通过存量房交易价格评估系统对交易存量房进行全面评估，以评估价比对分析纳税人的申报价格。申报价格高于评估价的以申报价格作为计税价格；申报价格明显低于评估价又无正当理由的以评估价作为计税价格。
四、完善服务,加强宣传。
房产纳税评估篇5
（一）对评税机构设置的选择
在已实行税基评估制度的国家和地区中，有些国家和地区的评税主体为代表征税方的评估主体（政府或准政府机构性质的评估机构和人员）和代表纳税方的评估主体（往往是民间性质的社会中介评估机构或人员）共同来承担。但也有一些国家和地区，其税基评估机构主体是单一的。这种单一评估主体的确定有两种方法，一种是由非税务部门的政府或准政府性质的评估机构和人员来承担的，另一种是由民间性质的社会中介评估机构和人员来承担。这种单一税基评估主体往往会产生一些问题，其中最主要的问题就是由代表单方利益的评估机构作为税基评估主体时，其对税基的评估结果可能有失客观、公正和公平。
我国有不少专家建议由税务部门作为税基评估的行为主体。但是，假如由税务部门来负责整个辖区内的房产价值评估，必然要新增大量人员，这与我国政府机关人事制度改革目标不符，更重要的是，税务部门并非是对房产价值进行评估的专业机构，由它来评估不仅缺乏说服力，还将大大增加征税成本。
因此，在建立我国税基评估制度时，对评估机构的选择可以按下列顺序进行：（1）选择分别代表征、纳税双方的机构或人员作为评估主体，改变以往一直由征税部门单方面作为评估主体的状况。这一选择既能保证税基评估结果的公正性和公平性，又能保证征、纳税双方的合法权益。（2）假如我国税基评估还不能实行分别由代表征、纳税双方的两个以上的评估主体来承担时，则可以选择民间的社会中介评估机构作为评估主体，这样既可以发挥现有的社会中介评估行业的作用，又可以在一定程度上减轻政府部门的财政负担。当然，需要先对中介机构和人员进行税法及税基评估相关专业知识的培训。（3）如果我国税基评估只能由政府或准政府的机构作为评估主体，那么，为保证税基评估结果的公正性和公平性，税基评估的行为主体应由税务部门以外的政府部门来承担。在国外，由政府单方承担税基评估工作的，其评估主体也大多不是直接进行征税的部门。
（二）房地产税税基评估周期
以市场价值作为基础，对房地产按评估值进行征税，必须要考虑到市场价值变动的影响。因此，房地产计税依据的评估应定期进行。评估周期的长短主要受三方面因素影响：一是经济发展和其他因素（通货膨胀或环境改善带来的房地产增值等）；二是受制于重新进行评估的成本；三是房地产计税依据类型和是否具备现代化的计算机系统及合格的评估人员也在一定程度上影响评估周期。从实行财产税的国家来看，法国最近一次的财产税税基评估发生在1970年，从20世纪80年代开始每年对应税财产值作指数化调整；美国的一些地方每年或每两年进行一次财产税税基的重新评估：在丹麦，1982～1998年之间每个不评估的年份实行指数调整，从1998年开始决定每年都进行全面的重新评估；德国采用的计税依据是土地与地上建筑物价值，由于其经济发展较为稳定，市场价值变化不明显，其课税评估周期为6年，而事实执行的评估周期在6年以上。
我国在房地产税立法时，应在税法中明确规定税基评估的周期。就我国目前的情况而言，经济仍处于转型和上升期，经济波动在不同年份间表现得较为明显，房地产市场价值受经济发展及通货膨胀因素影响较大，评估周期不宜定得过长。同时，我国不同地区之间社会及经济发展不平衡，地区差异明显，评估周期不宜采取一刀切的办法，建议可由国家确定一个浮动期间，如在3～5年之间，由各省根据实际情况具体确定。这样，既可保证计税价格相对稳定，又能体现经济发展、环境改善等因素所带来的市场价值变化，保证财政收入目标的实现。
（三）申诉安排
房地产计税依据的评估量大面广，且其中涉及的因素及技术问题较为复杂.纳税人对评估值产生异议在所难免.因此，相关的法律法规应作出安排，以保证纳税人对评估结果申诉的权利。首先，在组织上.各地应设立独立于评估部门的专门的复核委员会，并组成评估专家团，在组织上保持独立性和权威性；复核委员会的主要任务是处理纳税人的申诉，以确保税负的公平和一致性；其次，要保证纳税人的知情权，税务机关对房地产计税依据进行评估后，应将初评的结果及房地产的有关资料在正式征收之前公布在有关的媒体或网站上，并给予一定的申诉期。在申诉期内，如果业主对计税价格持有异议，可以向评估机构申诉，若对申诉结果仍不满意的，业主可以向当地复核委员会申请复核，复核委员会应尽快将结果书面通知业主和相关评估机构，最终的计税价格应更加客观公正。
二、房地产税税基评估方法和技术
在房产价值评估中，不同的评估方式、参数选择和评估人员评出的房地产价值往往千差万别。如果这个问题解决不了，不仅会导致估值的混乱，导致房地产税不稳定和评估效率的低下，更重要的是，会导致权力寻租。要避免这些弊端，就必须确定一个便于操作的、明确的能被广泛认可的评估标准，这一标准既包括评估方法的选择、各类参数指标的选择，也包括调整、修正的幅度等等，以最大限度地确保评估标准的刚性而减少评估人员可以自由发挥的空间。
（一）基本评估方法
房地产税合理、准确的计税依据应是土地使用权和房产所有权的市场价值，计税的市场价值是通过评估得出的，但评估值的表现有多种形式。不同的评估方法将得出不同结果。常用的方法有市场比较法、收益还原法、重置成本法。从房地产评估实践来看，即使是同一房地产，采用这三种方法评估所得的结果有时也相差较大。一般而言（不考虑农用地），成本法的评估结果低于收益法的评估结果，而市场比较法的评估结果介于成本法和收益法之间。这是因为：成本法是从供给角度出发，收益法是从需求角度出发，而市场比较法则是从供求均衡角度出发的，供求双方达成交易的条件是使房地产使用带来的收益要大于或至少等于房地产的成本，其超额部分将由供求双方分享。此外，三种评估方法在具体应用过程中也受到一些条件的限制，存在不足之处。
采用市场比较法，需要有充足的房地产交易的完善交易资料，不适用于较少在市场上交易的应税房地产。如在一些房地产市场尚不成熟的地区，就很难采用这种方法进行估价。收益还原法的基本思想虽简单明了，但是在计算中确定适当的利率和预测房地产未来纯收益并不容易。对于没有收益的房地产或者收益无法预测的房地产，无法采用收益法实施评估，而且未来收益的估算也受到企业经营管理水平的影响。在实际操作中，还原利率的确定随意性大，往往对评估结果产生较大影响。从理论上讲.只要是可以估算其成本的房地产，都可以采用成本估价法。但是，现实生活中房地产的价格取决于其效用，而不是所花费的成本；房地产成本的增加并不一定能增加其价值，投入成本不多也不一定说明其价值不高。另外，采用成本法进行估价比较费时费力。难度最大的是折旧的计算，尤其是对陈旧的房地产，往往以估价人员的主观判断为依据，同样会影响估价的准确性。
国际上以市场价值为房地产税计税依据的国家通常是区分不同情况，如数据资料情况、市场状况、待评估房地产特点等，同时采用多种方法。具体而言，对于交易经常发生且有完善交易资料的房地产类型应优先采用市场比较法，如商品房、商业铺面等：对于一些很少发生转让而用于营利目的的房地产可采用收益还原法，如经济落后的地区，房地产市场发育不完全，缺少可比较的交易资料，可选择收益还原法；而对于一些特殊的房地产，既无法获得可比较的交易资料又无法通过使用者的角度确认其收益的，可采用成本重置法。
（二）税基评估技术－－批量评估
同其他目的的评估不同，为得出房地产税的税基，要求同时对大量的房地产进行评估，工作量大且密集；另外其他评估行为中往往对特定房地产进行个别评估，个别评估的成本对于税收行政来说是难以接受的。为保证房地产税的行政效率，需要将其征管成本中的评估成本有效控制在一定的范围之内。控制评估成本的目的通过运用批量评估实现。
在对不动产征收财产税的国家中，税基的批量评估已被广泛应用。批量评估的过程包括两个步骤：（1）对辖区内所有不动产进行基础数据的采集，数据采集渠道应着重从以下方面考虑：建立财产登记制度，通过要求纳税人定期或不定期地向税务机关申报，逐步掌握全市纳税人的房地产税源数据；建立与统计部门、房土管理部门等相关政府部门的数据资源共享机制，获取房地产交易数据、成本数据、收益数据等市场数据；与房地产中介公司合作，获取房地产市场数据。内容包括不动产位置、土地面积和允许用途、建筑物的面积、年代、材料、质量等，大量不动产的基本信息经过整理，储存在特定的数据库中，这样的数据库一般被称为财政房地产簿。（2）估价，首先要进行市场分析。市场分析的目的是要确定位置、土地面积、建筑物面积和质量，以及其他种种因素对不动产市场价值的影响.分析的结果是将上述各因素和市场价值的关系通过估价模型的方式表现出来。估价模型可能是数学型，也可能是列示各种类型的土地和房产的单位面积价值的图表。一旦估价模型建立，就可以将待估不动产基本信息逐个输入，得出评估值。值得注意的是，对上述批量评估得出的评估值，评估人员需要进行适当检查以确定其是否符合市场价值，对具有明显特性（特殊位置、特殊用途等）的不动产更需要仔细地复查。
当今各国的税基批量评估是同计算机技术紧密结合的，两者的结合产生了计算机辅助批量评估技术（cama，computer－aided mass assessment）。应用这一技术，需要将相关市场交易信息储存在计算机的数据库中，由计算机利用回归技术进行市场分析，构造估价模型，在待估不动产的基本信息输入后，计算机就可以输出其评估值了。在我国改革房地产税收制度的进程中，必须考虑循序渐进地开发cama。综合国外房地产税发达国家开发cama的经验做法，无论何种cama系统，其主要构成大致都是：数据管理子系统、市场数据分析子系统、评估子系统、评估结果管理子系统。数据管理子系统实现税源数据采集、数据转换和数据存储；市场数据分析子系统实现市场数据采集、市场数据分析、市场数据报告；评估子系统实现评估数学模型建立、数学模型校准和价值评估；评估结果管理子系统实现评估结果输出、评估结果上诉管理和评估结果统计报表。
从国外的经验看，随着gis技术从军用转向民用.更多的cama系统与gis系统互相整合，逐渐形成了新的技术潮流。我国地域广袤.百万级人口的大城市众多，房地产信息数据量极大。如果批量评估需要对特定区域的房地产信息进行统计分析仅仅依靠人力是无法完成的。因此将gis系统整合至cama系统，可以帮助评估人员及时准确地掌握房地产税基础数据，高效地实现批量评估房地产的功能。
房产纳税评估篇6
一、实施纳税评估的动因
纳税评估是税务机关依据国家的税收法律法规，对纳税评估对象依法履行纳税义务情况进行审核、分析、评价和处理的管理活动。纳税评估作为重大建设项目过程管理中的关键环节，对于提高税源监控能力、降低异常申报率、堵塞管理漏洞、提升控管质效起着积极的作用。加强重大建设项目纳税评估，有着十分重要的现实意义。一是强化税基管理的需要。重大建设项目既是经济发展的重要推动力，也是税收收入的重要来源。从去年底开始，各级党委、政府先后采取了一系列加大投资、拉动内需的政策，一大批重点建设项目相继开工。借助管理软件支撑，采取人机结合方式进行专业化评估，可进一步改进管理手段、拓展控管范围、提高监控效果，切实把经济增长点转化为税收增长点。二是盘活数据资源的需要。日常控管中，税收管理员重征收管理、轻评估分析，对大集中系统、重大建设项目税收管理软件中现有的数据信息以及相关合同资料，未能有效整合运用，建立经常性评估分析制度，造成数据资源利用率不高，直接影响到数据变税源、税源变税收。三是凝聚控管合力的需要。经过调查发现，由于征管基础和人员素质的差异，不同重大建设项目管理力度和控管质效不均衡。在“大集中”系统管理框架下，只有按照新的税源控管模式的要求有效整合数据资源，深入开展案头分析评估，分析查找征管中的薄弱环节，加强部门岗位间的配合联动，才能形成评估、征管、稽查等环节的良性互动，构筑起重大建设项目科学化、精细化管理的高效运转机制，提高税收征管质效。
二、主要作法
（一）项目周期评控法。以工业建设类、商业建设类、企业办公用房建设类、技术改造类以及其他建设类重大项目为评估重点，根据企业生产实际和财务管理特点，将重大建设项目划分为投产期、试产期和达产期三个周期，不同生产周期确定不同评估重点。重大项目从立项开始到投产期，重点对取得土地方式与土地交易税收清算以及取得发票的真实性、代扣代缴建筑业营业税等税款进度与投资方拨款进度以及工程形象进度的同步性、“甲方供料”申报缴纳税款的完整性、境外提供境内设备安装、技术改造、转让无形资产等营业税与预提所得税扣缴的及时性、各类应税合同印花税申报的准确性等情况评估监控；从投产期到试产期，重点对建设项目竣工验收与实际使用时间是否一致、在建工程是否延期结转固定资产和人为拖延房产税应税时间以及城镇土地使用税申报的准确性评估监控；从试产期到达产期，重点对应税房产、土地以及扩大生产规模、增加销售收入等实现的房产税、土地使用税、印花税、城建税等税源转化情况与项目规划立项文书的差异性评估监控。比如，在对一热电公司评估过程中，发现该单位私自征用建设项目所在地村委集体土地一宗，经过评估核实，补征入库税款28万元。在对一风电项目评估过程中，发现该单位支付工程款项环节未按照规定扣缴税款，经过评估核实，补征入库税款146万元。在对一金业化工项目评估过程中，发现该单位在建工程延期结转固定资产、未按照规定及时申报城镇土地使用税，经过评估核实，补征入库税款44万元。
（二）关联钩稽评控法。以居住建筑建设类重大项目为评估切入点，根据已有的房地产行业数学模型和评估指标体系，以行业总体税负率为评估标准，以此来衡量和判断企业税负是否合理、纳税是否正常，对纳税异常企业，依据营业税征收率与所得税核定征收率以及土地增值税预征率三者计税依据的内在关系，对税负偏低、指标异常、申报异常、营业税、所得税和土地增值税不匹配、代征税款与建筑规模不符等情况重点评估、筛选疑点。比如，在对一房地产开发项目评估过程中，通过对房地产开发企业实际申报入库的营业税、企业所得税和土地增值税倒算，发现该单位申报三税的计税依据不一致，差异很大，经过评估核实，应补征入库营业税309万元、企业所得税158万元以及其他各项税费40万元。在对一商住综合开发项目评估过程中，发现项目建设单位拨付工程款项进度与代扣代缴建筑业营业税等税款进度以及工程形象进度不同步，自取得预售许可证以来，商住房销售收入长期挂“预收账款”未结转收入，经过评估核实，分别补征入库扣缴营业税和销售不动产营业税等各项地方税收22万元。
（三）辐射延伸评控法。以工业建设类、
农业建设类、基础设施类、公共建筑建设类等九类不同类型的重大建设项目为圆心向外辐射、延伸评估，做到“四个延伸”，即：一是由单纯项目评估延伸到建设单位、承建单位的双向评估；二是对跨年度的重大项目评估当年的同时对其以往关联年度追溯评估；三是由对重大项目营业税、所得税、土地增值税的重点评估向房产税、土地使用税、印花税以及其他地方税费的同步评估；四是由发票、税款的比对分析向“甲方供料”、工程转分包等征管难点的延伸评估。比如，在对一中学办公楼建设项目评估过程中，经过比对建筑安装合同、开具发票以及扣缴税款等资料，发现办公楼外墙装饰用大理石为“甲方供料”，经过评估核实，补征入库税款26万元。在对艺苑小区、教育路小区十区等重大项目评估过程中，发现相关项目均由一个房地产企业开发，且多个项目均属跨年度开发，为此，采取对所有项目“一揽子”评估思路，并将评估时限追溯到项目开工年度，对所有项目涉及到的建设单位代扣代缴、承建单位自行申报情况逐年、逐项评估核实，并对房产税、土地使用税、印花税以及其他地方税费的申报缴纳情况同步评估，经过评估核实，补征入库各项地方税款320万元。三、取得的成效
（一）增加了税收收入。本次评估共选取重大建设项目 25个，其中房地产开发项目 13个。通过比对分析，发现有纳税疑点的项目19 个，其中房地产开发类11 个，经过案头分析评估和实地交叉派工核实，目前共补征入库营业税、企业所得税、土地增值税等各项地方税收916万元，有效巩固扩大了税基管理，缓解了当前组织收入工作的压力，为局党组掌控情况、科学决策、部署落实、全面完成一季度收入计划打下了坚实基础。
（二）规范了项目管理。通过进一步派工核实，用数据反映工作，用数据发现问题，用数据分析原因，用数据考核工作，找出内在的规律和特点，对管理过程中出现的普遍性、苗头性问题，责令征收管理单位限期整改，并对相关重大项目补充完善档案资料，修订完善重大建设项目管理考核办法，按月落实重大建设项目管理运行情况通报制度，从而进一步加强了税源控管的目的性、针对性，有效减少了税收管理的人为因素和随意性，加大了税源监控力度，提升了项目控管质效，使重大项目管理纳入了程序化、规范化的轨道。
（三）加强了部门联动。加强税源管理办公室与各部门单位之间双向沟通制约，切实做到数据信息共享、工作结果互动，部门齐抓共管，确保控管实效。一是通过内部简报创办税源管理专刊，及时通报重大项目专项评估中发现的问题，提出评估建议。二是结合评估发现的问题，向征管、税政部门提交《税收征管建议书》、《政策管理建议书》，对10户企业的房产、土地等财产类税基信息在“大集中”系统进行更新维护，就旧（城）村改造营业税、新建未竣工验收已使用生产用房的房产税纳税义务时间以及商品房销售错用印花税税率等7个税种16个方面问题，分税种提出规范政策落实的建议，特别是针对房地产开发企业建造商品房用地普遍征收管理不到位的问题，会同征管、税政部门，联合制定了《__市房地产行业重大项目城镇土地使用税管理暂行办法（试行）》，有效堵塞了征管漏洞。三是案头分析与派工核实相结合，发挥好约谈取证在纳税评估中的作用，提高评估结论的准确性，并将评估约谈与税收宣传、纳税辅导相结合，将税收管理从“事后处罚”向“事前告知”转变，使约谈的过程成为税收宣传和纳税辅导的过程，引导纳税人自我纠正申报错误，避免税务处罚，不断提高纳税遵从度。
房产纳税评估篇7
关键词:房地产税;评估;税制改革
房地产税是国际上许多国家都征收的一种财产税，也是这些国家地方政府的重要财政收入来源。在一些国家或地区，房地产税制度建立的历史较长，因此，在我国房地产税制度改革中，借鉴国际经验和做法十分必要。
一、境外房地产税制发
展概况及可资借鉴的“点”（一）房地产税制度建立和完善程度与经济发达程度有一定关系首先要明确一点，房地产税制度建立和完善的程度与经济发在掌握的资料，评估机构的设置方式主要可以归纳为三种类型：第一种：在政府行政机构中设置评估机构。比较典型的国家和地区是新加坡和香港地区。为了征收房地产税，在政府行政机构中专门设置了评估机构，工作人员都是政府公务员。这是此种类型机构设置的共同特点。新加坡和香港机构设置略有区别之处是：香港从1995年以后，将评估工作和征收工作都归由差饷物业估价署负责，1995年以前，征收税款工作是由税务局负责。新加坡政府内的国家税务局中设置的评估机构与征收工作独立为两个专门部门，房地产税的评估由财产税评估部门专门负责，这个部门的工作人员有170人左右，而税款征收由征收发单部门专门负责。
第二种：政府设置非营利
性机构专门负责评估工作。这种非营利性组织相当于我国的事业单位。比较典型的国家和地区是英国、加拿大的某些省（各省做法不一致）。此种类型的做法是，财产税的征收管理由税务机构负责，但是房地产价值的评估由政府设置专门的政府非行政机构来承担，该机构将评估结果提供给税务机关，作为财产税征收的计税依据。
第三种：政府服务外包给
社会专业公司。此种类型是政府公共服务的市场化运作。政府通过招标方式将财产税的评估业务服务外包给专业评估公司。
比较典型的国家和地区是加拿大
的安大略省政府，将该省的房到大大提高。20世纪70年代开始的批量评估技术已经在一些经济发达国家基本普及。目前一些经济发达国家已经将地理信息系统的G I S与财产税评估技术CAMA相结合，提高了物业价值评估的准确性，也提高了这个税种的公平性。发展中国家在这些技术方面只是刚刚起步，处于做“学生”的阶段。我国这次房地产税改革，也是在边学边制定自己的评估软件系统，但离将GIS系统与C A M A系统结合起来使用还有一段距离。
观察国外在建立和完善房
地产税制过程中的成功做法，笔者认为，有以下两点特别值得关注：一是如何设置房地产税的评估机构；二是如何使纳税人有一个提出反对意见的渠道。下文将重点介绍这两方面的情况及经验。
（二）房地产税评估机构组
织方式的多样化及共性由什么样的机构承担房地产税的评估工作是房地产税制度设计中的一个重要问题，国际上对此并没有统一的模式。
从税收征管的一般逻辑上
讲，评估工作就是要确定纳税人，尤其是确定计算税额的课税依据，即纳税人的计税依据，然后根据税率计算出纳税人应该缴税的数额，这一系列工作应该由税务机构承担。但是，从各国的做法来看，由于房地产价值评估要求较高的专业技术，需要一支拥有专门业务资格的评估师队伍，所以各个国家在评估机构设置上的做法是多样化的。根据现达程度有一定关系。从国际上看，美国、英国、澳大利亚、加拿大、新加坡、香港地区等经济发达国家和地区的房地产税制度建设明显地走在一些发展中国家前面。一是在这些国家和地区，财产税（包括房地产税）制度建立的历史比较长。香港地区的差饷税（也就是房地产税）已经有160多年的历史。美国的房地产税始于殖民地时代，也有着悠久的历史。目前这个税种都已成为当地政府、尤其是地方基层政府重要或者是主要的财政税收来源。由于开征房地产税的历史比较长，税制得到不断地完善。发展中国家目前正式开征的财产税（包括房地产税）往往时间比较短，税制也不完善。比如越南，目前还没有完整的财产税，只有对土地征收的税费，对房屋是免税的。我国新中国成立后建立的房地产税收制度设计比较粗糙，目前保留的房产税和城镇土地使用税是按照房屋原值做一定扣除和土地使用面积作为征税的依据，与市场的房地产价格没有关系，这种落后的、
[1] [2] [3]
与市场经济
不相适应的税制设计是房地产税需要改革的主要动因。二是一些经济发达国家的房地产税评估技术水平远远高于发展中国家。完善的房地产税的计税依据是房地产的市场价值，所以征收房地产税的基础工作是对房地产市场价值的评估，这是计算纳税人缴纳税额的依据。房地产价值评估所要求的技术程度较高，这是与其他税种所不同的特殊之处。在计算机技术普及后，评估的速度和质量得地产税税基评估责任委托给该省的市政不动产评估公司(MPAC，Municipal Property AppraisalCorporate)，由其负责在安大略省范围内建立一个以市场价值为基础、有统一不动产税税基评估标准的评税系统，为各县提供多样化的评税服务。
从以上三种类型评税机构的
设置来看，共性之处是在评税机构的设置和管理上都是以政府为主体的，换言之，房地产税的评税工作是政府的职责。三种类型的区别是评税机构的运作机制有所不同：第一种是政府直接运作和管理，后两种引入了市场机制，把政府管理与市场运作机制结合起来，第三种类型的市场运作机制比第二种类型更彻底。
（三）赋予纳税人提出反对
意见的渠道：香港经验香港差饷物业估价署是香港特区政府财政司下属的一个专门负责评估差饷税税基，并负责征收差饷税的行政机构。它与税务局和库务署并列属于财政司管理。目前该署共有人员编制人。其职责根据《差饷条例》（香港法例第章）的规定，负责评估、征收和管理差饷税。同时，为政府其他部门提供估价及物业数据服务，主要是为征收土地地租的部门提供估价数据，地租按照土地的估值每年征收%的物业收入。
目前，差饷税和地租收入构
成香港特别行政区政府稳定而可靠的财政收入来源。～财年一般差饷税收入占香港特别行政区政府收入总额的.%，加上地租收入，大约占政府收入总额的 %左右。
差饷物业估价署的具体职
责，如下图所示：为了维护差饷税的公平和公正，香港特区政府在相关税收条例中规定了详细和可操作的反对及上诉程序，这对于政府顺利推行该税种和维护纳税人权益来讲都是至关重要的。简单来讲，纳税人对评估房地产的租金估价提出反对及上诉的程序包括三个步骤:一是与估价署的测量师讨论估值和评估结果，如果纳税人对解释不满，进入第二步骤，向估价署署长提出反对或建议，若纳税人对署长的决定仍有不满，可进入第三步骤，向土地审裁处上诉。上述三个步骤都有严格的时间限制。一般来讲，提出反对和上诉的估值数量占总估值数量的.%左右。
二、对我国房地产税
制改革的几点建议（一）房地产税制改革应该引起各级政府的高度
重视房地产税是地方政府财政稳定可靠的收入来源，尤其可以作为基层地方政府财政收入的主要来源，这是国际上许多国家的通行做法。不论从完善中国税制体系以及地方税制体系的角度，还是从进一步完善中央与地方财政关系的角度，都需要各级政府高度重视房地产税制改革。但我国从计划经济延续下来的观念是，政府往往重视与生产和流通有关的增值税、营业税等间接税税种，相对忽视财产税等直接税税种。随着社会主义市场经济体制的建立与完善，与收入和财产相关的直接税将成为更加重要的税源，这样的税制体系变化在国际上是有规律可循的。所以，各级政府应该比公众更加关心房地产税制的改革和建设。
目前，我国房地产市场的稳
定性很差，这与房地产税制的不完善有一定的关系。从经济全球化角度看，我国房地产税制的不完善，尤其是住宅房地产税收制度的缺位，客观上会吸引国际上的资本到中国来投资购买房地产。这样会使得我国本来在城镇化进程中日益扩大的对城镇房地产的需求进一步扩张，形成长期的房地产市场供给小于需求、房地产价格持续性快速上涨的状况。所以，无论是短期的宏观调控，还是中长期的房地产市场建设，房地产税制改革都已经迫在眉睫。
（二）改革需要逐步推进
尽管房地产税制改革有着迫切性，但是根据我国国情和税收征管水平和能力，房地产税制改革只能分步实施。建议先改革经营性房地产税收制度，再推进对居民住宅征税。
目前最重要的是，在对居民
住宅征税问题上要进行舆论宣传，从正面向公众普及对住宅征税的理由和必要性。建议政府的相关主管部门，或者由这些部门委托专家学者定期出面宣传改革的必要性和进度，以正视听。
权威主管部门在积极推进房地
产税制改革时，如果不及时进行
房产纳税评估篇8
灌云税务局
骆秀枝
内容摘要：虽然我国历史上最早的房产税可以追溯到周朝，历史较长，但现行的房地产税收制度存在诸多与当今经济社会发展不适应之处，需要改革。根据我国的实际情况，对税制成熟国家房产税制度的比较分析和借鉴是完善我国的房地产税制改革的有效途径。
关键字：房地产税
税制改革
房产价值评估
一、厘清房地产税的概念
房地产税，顾名思义是对房子及其土地征收的一种财产税，准确理解房地产税的概念，需要从以下四点来把握。第一，房地产税是将房子和土地视为一个整体而征收的不动产税，相当于现行的房产税和城镇土地使用税合并。第二，房地产税的征税范围扩大，不仅对工商业房地产进行征收，而且将个人住房纳入征税范围。第三，房地产税的计税依据不同于现行的房产税和城镇土地使用税。现行房产税的计税依据是按照房产原值扣除一定比例计算，城镇土地使用税的计税依据是按照土地使用面积计算。现行房产税和城镇土地使用税的计税依据导致的问题是税收和房地产价格出现严重背离，尤其体现在房地产市场过热的城市，政府通过税收对房地产市场进行调控的能力下降。因此，房地产税的改革方向将是“按照评估值征收”。第四，房地产税是对房地产保有环节进行征税，在此不涉及房地产的建设环节和交易环节。
那么，为什么生活中人们往往更加关注房产税的改革，而忽视了城镇土地使用税呢？主要原因有二。一是“房子是用来住的”是党和国家的住房政策，我国传统文化中的置业观念也赋予了住房特殊的社会属性。如果开征房地产税，普通老百姓最关心是否设定人均免税面积、是否对家庭购买的首套住房免税等与房产有关的涉税事项。二是从广义上来说，土地是一种财产，对土地课税在国外属于财产税。但是，根据我国宪法规定，城镇土地的所有权归国家，单位和个人对占用的土地只有使用权而无所有权。因此，现行的城镇土地使用税实质上是对占用土地资源的课税，属于准财产税，而非严格意义上的财产税。要想把现行的房产税、城镇土地使用税合并为房地产税，在立法角度上也需要破解一些难题。基于此，城镇土地使用税似乎离人们遥远了一些，受关注的程度自然而然就小了许多。
因此，加快房地产税制改革，应包含或者至少包含房产税和城镇土地使用税的相关政策。
二、评述我国房地产税发展历程
（一）历史上的房地产税
我国对房地产的课税，历史悠久，最早的房地产税可以追溯到周朝，古籍《礼记·王制》中就有：“廛(chán)，市物邸舍，税其舍而不税物”的记载。自周朝以来，中国曾经多次开征专门针对房产的税且有多种称呼。例如，唐朝时的“间架税”，当时唐朝仅将其视为缓解财政困难的权宜之计；五代十国和宋朝时的“屋税”，五代十国时将其作为一种杂税，宋朝时则将其视为一种辅助性财政收入。清代房产税纷繁复杂且名称多变，江南地区叫“廊钞”、“棚租”，北京叫“檀输税”，直至乾隆年间，才逐渐废止。民国时期，北京和上海也曾在短时间内开征过房捐等。这表明，中国历史上的确存在以房产为课征对象的房产税。
（二）我国房地产税制评述
我国现行房产税和城镇土地使用税主要是依据国务院在1986年9月颁布并实施的《中华人民共和国房产税暂停条例》及1988年9月颁布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，对房屋和土地分别征收。当前，这两个房地产保有环节的税种主要存在两个问题。一是房产税的征税对象过窄，房产税把城市、县城、建制镇和工矿区等房产作为征税的对象，而将房产的原值或者房产的租金收入作为计税依据，并将个人所有非营业用的房产（即个人住房）予以免税，可见房产税的征税对象只限于营业用房产；二是城镇土地使用税的纳税人主要是企业和单位，与房产税一样基本上不直接涉及居民个人，再加上其按照占用土地面积从量课税，与物价之间缺乏联动调整机制，不利于发挥税收杠杆的调节作用，无法通过该项税收调控房地产价格，调节社会贫富差距。
三、国外房地产税制比较和经验借鉴
鉴于美国、德国、新加坡的房地产税资料比较翔实，专家学者们对其房地产税的税制要素均进行了详细研究与论证。在前人研究的基础上，对其进行了归纳整理，从课税对象、税率、计税依据和税收优惠等方面进行了分析，以期能为我国房地产税改革建言献策。
（一）国外房地产税制要素比较
1、征税对象和纳税人比较分析
美国房地产税征税对象主要是居民住宅，纳税人为拥有房地产的自然人和法人，包括住宅所有者、住宅出租者，房地产税作为地方税种，其收入的95%以上由地方政府征收。
德国是土地私有制国家，对拥有土地的自然人、法人征收土地税；对用于出售的房地产征收房地产税和不动产交易税。纳税人为土地所有者及房屋所有者。
新加坡对所有房地产均征收物业税，物业税属于一般财产税，征税对象主要是土地、房屋以及其他建筑物等不动产，纳税人是土地、房屋以及其他建筑物等不动产的所有人。
2、计税依据和税率比较分析
美国房地产税以房地产核定价值作为计税依据，房地产核定价值由专门的机构进行评估，与税收征管分开管理。不同州采用了不同的房地产价值评估办法，如新泽西州以房地产的市场价值作为评估依据，纽约州以房地产市场价值的一定比例作为评估依据。美国房地产税税率的设定较为灵活，主要根据地方政府预算需要确定，用预算应征收的房地产税金额除以当年所有应缴税房地产核定价值计算当年的房地产税税率。
德国土地税计税依据土地登记的状态和价值确定，一年一缴；房地产税按照用于出售的房地产评估价值的1%至5%征税；不动产交易税按照房地产交易价格的2%至3.5%征税。其中，对土地和房地产价值的评估设立独立的评估机构，并实行“指导价”制度，只允许土地和房地产价格在“指导价”的合理区间浮动。
新加坡房地产的计税依据为房屋年价值，房屋年价值用年租金来衡量，由国内税务局对房地产年租金进行综合评估，对自住型房地产征收4%的物业税，对其他类型房地产征收10%物业税。
3、税收优惠比较分析
美国一是通过减少税基或者低估财产价值对自住房屋税收进行减免；二是允许房地产税超过一定限额的纳税人从州政府得到个人所得税抵免或现金补偿。
德国房地产税对居民住宅与其他买卖和经营性质的土地、房屋实行区别对待政策，对自有自住的房屋不缴纳房地产税，只缴纳房屋所在的土地税；对参加住房储蓄的纳税人给与奖励；对自建房和购房的纳税人提供个人所得税优惠政策。
新加坡一是对不同类型的房地产采取不同的税率，对购买自住型、小户型房地产的纳税人实行较低的税率，对投资性质及改善型的购房人实行较高的税率；二是采取累进制税率，对富人征税更多的税收。
（二）国外房地产税制经验借鉴
房地产税制体系完整，征税范围广。对房地产取得、保有和转让环节都设有税种，并且主要以保有环节的税收为主，对保有环节征税较高的税收能够提高房屋、土地的使用率和流动性。征税对象包括自然人、法人所拥有的各种类型的房地产，房地产税征税范围广、税源稳定使得房地产税成为地方政府财政收入的重要来源之一。
计税依据明确，税率设置灵活。房地产税的计税依据统一，有专门的机构对房地产价值进行评估，按照房地产评估价值计税，评估价值随着经济增长提高，相应税收随之增加，起到调节房地产价格的作用。税率灵活，通过设置层次丰富的税率，使低收入者等群体纳税更少，高收入者等群体纳税更多。
房地产税收征收管理制度较为完善。一是建立了房地产产权登记制度，健全的房地产产权登记和公开查阅制度减少了房地产私下交易，提高了房地产税制的有效性；二是完善的房地产评估制度，有独立的机构评估房地产价值，并具备标准化的房地产评估理论和方法，能够客观、公正地对房地产价值进行评估。
实行多项税收减免优惠政策。各国都设置了专门针对自住型购房者的税收优惠政策，鼓励自住型住房购买，如美国对自住型住房进行减免税，另外房地产税超过一定数额的纳税人可以从州政府得到相应的个人所得税抵免或者现金补偿。
四、完善我国房地产税制改革的建议
根据我国的实际情况，借鉴其他国家的相关经验，提出以下几点完善我国房地产税制改革的建议。
（一）合并房产税和城镇土地使用税
我国城市土地是国家所有，但房和地是连在一起的，房价和地价更是紧密相连，而且地占主要比重，特别是改革开放后的房地产税制，将按市场评估价值为计税依据，更无法清晰区分房价和地价。另外，现行城镇土地使用税是从量计征，存在背离土地价值、有违税负公平的问题。因此，房产税和城镇土地使用税合并征税，以利简化税制，体现公平税负，保证地方税收收入，进一步完善我国现代财税制度。
（二）以房地产的评估价值作为计税依据
我国现行房产税的计税依据有两种：一是采用房屋原值，另一是采用租金价值。而城镇土地使用税采用的是纳税人实际占用的土地面积为计税依据。有研究表明，各国房地产计税依据的选择很大程度上出于社会和政治的考虑。我国地域辽阔，不同地区的房产价值差异较大。因此，在决定我国房产税的计税依据时，既要考虑时代性，又要重视我国的地域性。从我国开征房地产税的初衷和实际可操作性看，以房地产的评估价值作为计税依据比较合适。但在实际征税时，对每一应税房地产对照统一评定的不同等级的土地市值，不同建筑的房产市值，再核算综合市场评估值，核定计税依据予以征税。
（三）
全面推进房产登记和信息互联制度
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