摘要：房地产居间合同是居间合同的一种，既有居间合同的基本特征，也有其自身的特点，现实中房地产居间合同的操作实践存在诸多需要规范之处。近年来，房地产行业发展迅猛，房地产居间业务成为涉及普通百姓生活的一件大事，要在房地产居间业务纠纷中厘清各种关系，明确权利义务，预防纠纷的发生，保护委托人和相对人的合法权益，则必须从房地产居间合同的基本理论入手，深入分析，寻求解决之道。
关键词：房地产；居间合同；诚实信用原则
中图分类号：DF525 文献标志码：A 文章编号：1673-291X(2008)08-0124-03
居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间合同既可以是只为委托人提供订约机会的报告居间，也可以是为促成委托人与第三人订立合同进行介绍或提供机会的媒介居间，还可以是报告居间与媒介居间兼而有之的居间活动。房地产居间合同是指居间方(现阶段主要是拥有法人资格的中介组织)向委托人报告订立房地产交易(买卖、租赁等)合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人或相对人支付报酬的合同。
一、房地产居间合同的主体
房地产居间合同一般有三个主体：委托人、居间人、相对人，委托人是指委托居间人买卖、租赁房屋的当事人；相对人是指居间方依靠自己能力寻找的不特定的买卖或租赁房屋的当事人；居间人主要是指为委托人或委托人与相对人提供居间服务，具备房地产经纪人资格的法人实体。对于委托人和相对人，我国法律未作特别规定，按照民法的基本原则，只要当事人具有民事行为能力即可作为委托人或相对人，即其可以是公民、法人和其他组织，对于出卖或出租房屋的主体而言，则必须是房屋的合法权益人，即或者是房屋的产权人或者是拥有合法处分权的权益人。
对于房地产居间人，我国法律则有严格的规定，在立法上主要是基于对交易安全和当事人利益保护考虑，因为居间人和委托人、相对人的信息不对称情况非常突出，居间人极有可能利用自己的优势去实现利益的最大化，甚至不惜损害委托人的利益，故而对房地产中介机构的设立和从业人员的资格审核进行严格规范，旨在平衡居间人与他人之间的利益关系，保护当事人权益，维护公平的市场秩序。
建设部于2001年8月15日修正并的《城市房地产中介服务管理规定》第lO条规定：“从事房地产中介业务，应当设立相应的房地产中介服务机构。房地产中介服务机构，应是具有独立法人资格的经济组织。”国家工商行政管理总局于2004年8月28日的《经纪人管理办法》第二条规定：“本办法所称经纪人，是指在经济活动中，以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事居间、行纪或者等经纪业务的自然人、法人和其他经济组织。”上述两规定均属于部门规章，一个是设立经纪人的“一般法”主体可以是公民、法人和其他组织，另一个是设立房地产中介机构的“特别法”，要求按照《公司法》第二章规定设立法人。在这两个部门规章的适用上，应当按照特别法优于一般法的原则，设立房地产居间中介组织依据《城市房地产中介服务管理规定》和《公司法》的规定设立具有独立法人资格的有限责任公司或股份有限公司。这就排除了公民个人以自己名义从事房地产中介业务，从而在主体方面保证了房地产居间合同只能由房地产经纪机构和委托人或相对人订立。《城市房地产中介服务管理规定》第15条则更为明确的规定：“房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面中介服务合同。”
二、房地产居间合同的分类
《合同法》第424条规定，居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，该条同时也是《合同法》对居间合同的一种隐性分类，即主要分为报告居间合同和媒介居间合同。所谓报告居间合同，是指居间人受委托人的委托，为其寻找合乎要求的第三人，从而为合同的订立创造机会；所谓媒介居间合同，是指介绍双方当事人即委托人和第三人订立合同，即居间人作为中间人来往于委托人与第三人之间。促使双方订立合同。实践当中房地产居间合同还可以是报告居间合同与媒介居间合同兼而有之的结合体。可称为混合居间合同。
由于《合同法》并未能明确指出居间合同的分类，这就使得居间合同的法律适用方面存在一定的障碍。比如说，报告居间，居间人应严格受委托人的委托内容约束，并应尽到忠诚义务为委托人寻求机会订立合同。在合同达成时，居间人应当只能向委托人要求支付报酬；而媒介居间，居间人仅扮演“中间人”角色，独立于委托人与第三人以外，促成交易双方订立合同时，居间人可依照《合同法》第426条规定向合同当事人要求支付报酬。居间人的法律地位有相应的变化，令其在不同类型的居间合同中享有不同程度的权利义务。实践中普遍存在的，除了上述两种形式外，还有一种是报告与媒介居间两者相结合的形式，可统称为混合居间；报告是媒介的必要前提，媒介是报告的承接结果。在房地产中介领域，混合居间形式占了绝大多数，牵线撮合并完成交易手续最为普遍，房地产经纪人可向买卖双方收取报酬，但另有约定的除外。
三、房地产居间合同的性质
《合同法》第424条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”可见，居间合同是双务合同、有偿合同、诺成合同、非要式合同。
房地产居间合同的双务性是指双方当事人都享有权利和承担义务的合同，双方的债权债务关系呈对应状态，即每一方当事人既是债权人又是债务人，当事人均享有抗辩权，但依据居间合同性质可知，委托人享有先履行抗辩权，就是在居间人诉请支付报酬时，委托人有权要求其先履行合同约定的义务，但居间合同中规定居间人有权预收服务报酬的则另当别论。
双务性的一个重要特征就是有偿性。服务报酬是房地产居间服务的对价。房地产居间服务报酬是房地产居间服务的对价。《城市房地产中介服务管理规定》第18条规定：“房地产中介服务费用由房地产中介服务机构统一收取，房地产中介服务机构收取费用应当开具发票，依法纳税。”因房地产居间合同是由房地产经纪机构和委托人订立，有权收取房地产居间服务报酬的当然只能是房地产经纪机构，而不是房地产经纪从业人员个人。因此，委托人在支付条件成就时或者合同约定可预收报酬的时间届至时有权向居间人支付居间服务报酬，如果此时居间人提出以个人名义打收条或者由房地产经纪机构开具收据，委托人有权而且应当拒绝。
房地产居间合同是诺成合同，即双方当事人意思表示一致即可成立的合同，而无须交付标的物或以提供任何服务作为合同成立的条件，合同成立后，对当事人具有法律约束力，任何一方不履行约定义务即构成违约。
房地产居间合同是非要式合同，法律没有规定该类合同必须采取某种形式。在实践中，多由房地产居间人自行拟定格式合同，条款明显对其有利，加重当事人的责任，有时甚至显
失公平。故委托人、相对人在签订居间合同时应持慎重态度。
四、居间人的严格义务
我国法律对于居间人有严格的规定，这主要是基于对交易安全和当事人权益的维护考虑。《合同法》第425条规定，居间人有如实告知的义务，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。该条即是对居间人义务的规定，但过于简单，笔者认为，居间人的义务包括如下内容：
(一)报告订约机会或媒介订约的义务
依据《合同法》第424条居间合同的定义，居间人向委托方报告订约机会或提供订约媒介是居间人在居间合同中承担的主要义务。
(二)诚实信用义务
诚实信用是民法的基本原则之一。在民法上，诚信原则被称为债法中的最高指导原则或称为“帝王规则”。对于双方当事人信息不对称或订约地位不平等的合同来说，信息优势方或地位优势者尤其应该主动信守诚实信用原则，诚实信用原则旨在谋求当事人利益的平衡和调和，居间人在履行居间合同时任何隐瞒、不实告知、泄露信息或私自牟利均是对该原则的违反。
诚实信用原则是一项道德准则，而且是市场经济最基本的道德准则。作为居间人，无论合同是否写明诚实信用原则，都应该做到恪守诺言、讲求信用、诚实不欺、以信为本，不损害他人利益。
但在司法实践中，诚实信用原则的内容极为概括，属于法律原则，在绝大多数情况下不能直接适用合同争议的解决，乃属一白纸规定。所以，有必要在签订居间合同时予以具体化、明确化。居间人的忠实义务是民法上诚实信用原则的具体化，《合同法》第425条规定了居间人的忠实义务，忠实于当事人的利益是指居间人就有关订立合同的事项向委托人如实报告。如故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，则丧失报酬请求权并应当承担损害赔偿责任。忠实义务还包括居间人不得利用履行居间合同所获得的信息违反法律牟取私利，更不得对订立合同实施不利影响。
(三)保密义务
居间人在履行居间合同时获悉的委托人的商业秘密以及影响委托人定约的其他信息，应当保守秘密。对于居间人在履行合同时得到的相对人的信息在委托人尚未使用该信息前，居间人负有保密义务，如违反保密义务致使当事人或委托人的利益受损害，应承担损害赔偿责任。
五、居间人的报酬请求权
《合同法》第426条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。第427条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支付的必要费用。上述两条是合同法对于居间报酬的规定。对此，笔者认为应作如下解读。
(一)居间人报酬请求权成立的条件
居间人促成合同成立的，有当然的报酬请求权，对于报酬数额有约定的从约定。没有约定的，按照合同法第6l条确定，如仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。所谓合理是指如居间人所付出的时间、精力、物力、财力、人力以及居间事务的难易程度等因素来确定。即只要居间人促成合同成立的，就必然享有报酬请求权，无论是否约定，这是由居间合同的有偿性所决定的。
这里涉及到的一个问题就是如何判断合同的成立?标准有二：一是看委托人与相对人是否订立合同，至于合同是要式还是非要式，是诺成还是实践，是有偿还是无偿，是即时生效还是附条件或附期限(这里涉及到合同的生效条件与合同履行问题，系属委托人与相对人之间的事。不影响居间人的报酬请求权实现)则在所不问；二是看居间人的活动对合同成立的作用大小，居间活动真正起到加快速度、降低难度、节省成本的，应认定为促成合同成立，即合同的成立与居间人的介绍有直接的因果关系，对于对合同成立仅是提供辅助信息的，则不享有报酬请求权。这两个标准缺一不可。
关于合同成立后，因某种情形无效或被撤销。是否影响居问人的报酬请求权，有人认为，如果所促成的合同属无效或可撤销的合同，不能视为促成合同成立，居间人仍不能请求支付报酬。笔者认为不妥，因为合同成立是取得居间报酬的法定条件，而合同成立与合同履行中的瑕疵(或被撤销或因一个当事人原因而不能履行)是当事人之间的事，只要居间人提供了真实有效的信息，促成合同，就当然享有报酬请求权，这符合合同相对性的原则。如果以合同生效或完全履行作为居间人报酬请求权的前提，那么势必使居间人承担保证合同生效或履行的担保责任，这与仅取得居间报酬的居间人权利不对等。除非当事人与居间人约定，以合同的生效或履行为居间人报酬取得权的成立条件。若因居间人提供信息虚假导致合同无效的，则居间人自动丧失报酬请求权并应赔偿损失。
居间人取得报酬的，其因居间活动所支出的费用皆由其自行承担，不得要求委托人另行支付。
对于未促成居间合同的，是否就一定丧失报酬请求权呢?对此不能一概而论。若当事人双方约定在未促成合同成立的条件下，居间人仍可依其劳务的支出而获得一定的报酬，则应当尊重当事人的意思，从其约定。即“有约定，从约定，无约定，按法定”，充分尊重当事人的意思自治。若无该种约定，则居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。该费用与前述报酬在性质上不同。在数额上以能够满足基本的居间花费为准。
(二)居间报酬的给付义务人
居间合同一般是由委托人给付报酬，但在实际中，亦存在相对人给付的情形，这完全视房地产市场的行情和当事人的约定而定。给付义务人的确定在签订合同时必须予以明确，通常意义上委托人是当然的给付义务人，如没有特殊约定，居间人只能向委托人主张报酬，而不能向相对人主张。
(三)居间报酬的性质
房地产居间服务报酬在本质上是劳动收入、经营收入、风险收入的综合体。房地产居间服务报酬是对房地产经纪机构开展居间业务时付出的人员劳动、花费的资金和承担风险的总的回报。而不仅仅是房地产经纪从业人员的劳动报酬。现在社会上不少人在接受房地产经纪机构的居间服务并顺利成交后。认为房地产经纪机构所提供的居间服务只是带看房、进行撮合，与约定的居间服务报酬金额并不相称，因而拒绝支付约定的金额。这部分人可能是把房地产居间服务报酬等同于房地产经纪从业人员的劳动报酬了，没有意识到房地产居间服务报酬在本质上是劳动收入、经营收入、风险收入的综合体。而且居间报酬是在数额上要大于从业人员的劳动报酬。
六、居间人的赔偿责任
《合同法》第425条规定，居间人应当就有关订立合同事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。《合同法》明确地列举出居间人要承担损害赔偿的要件，即要有证据证明居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，居间人才会承担损害赔偿责任。但是否意味着居间人对所提供信息的真实性承担保证责任?笔者认为，居间人对所提供信息的真实性应当承担保证责任，原因在于居间人是从事居间活动的专业人士。委托人正是基于对居间人的信任而委托其进行居间活动，委托人相信以居间为职业的居间人在该类居间行为中具有超越常人的辨别能力，其能为委托人订立合同提供真实信息和便捷的途径，居间人应该对信息的真实性负责。至少在合同成立之前信息必须是可信的，居间活动的专业性决定了提供信息的可靠性。如果因信息不实给委托人造成了损失，则委托人有权要求居间人赔偿。需要说明的是，在此不论居间人的主观方面是故意还是过失。居间合同的有偿性亦决定了居间人负有提供真实信息的义务，委托人支付报酬和取得真实信息是对应的，因信息的不实造成损失委托人当然有权要求赔偿。
目前，房地产居间行业出现纠纷大致可分为如下几类：一是居间人为了促成交易，作虚假宣传，如承诺房屋前公共空地可以为买受人个人所用。二是房屋内较为隐蔽的瑕疵或质量问题故意不告知，包括公共设施或内部水、电、气供应的缺陷等。三是办理产权证过程中的居间人代办手续多收费、滥收费。侵害买房人利益的事。四是居间人虚假买入，不过户，然后转手卖给买受人。赚取大额差价问题。
近年来，房地产行业发展迅猛，房地产居间业务成为涉及普通百姓生活的一件大事，如何在房地产居间业务纠纷中厘清各种关系。明确权利义务，预防纠纷的发生，保护委托人和相对人的合法权益，则必须从房地产居间合同的基本理论人手，深入分析，寻求解决之道。
本文链接：http://www.vanbs.com/v-64-211.html论房地产居间合同
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